Като продуктите, които избрахме? Само FYI, може да печелим пари от връзките на тази страница.
Флиртувате с идеята за собственост на дома. Може би Zillow се е превърнал в един от най-посещаваните от вас сайтове или случайно сте попаднали на някои отворете къщи IRL, пускайте финансови сценарии на ипотечен калкулатор и намерете радост в сърфирането проби. Но сега се чудите как да стигнете от „Искам един ден да притежавам къщата си“ до взимането на ипотека, закупуването на дом и инсталирането на тези плочки в метрото.
Без съмнение закупуването на дом е огромно финансово решение - вероятно най-голямото в живота ви. От познаването на важната разлика между предварителната квалификация и предварително одобрението до разбирането на неща като непредвидени оценки и дескрипция, процесът може да се почувства обезсърчително. Добавете към това емоционалното влакче, което намира дома на мечтата ви и чака да чуе отново вашата оферта.
Разбиването на процеса на закупуване на дома на стъпки обаче го прави много по-управляем. Ето, стъпка по стъпка, подкрепено от експерт ръководство за закупуване на дом.
На този ранен етап се позиционирайте като силен, квалифициран купувач, като спестявате за авансово плащане и получавате кредита си във върховата форма.
Финансовата картина на всеки купувач ще бъде уникална. Да, кредитен рейтинг от 740 или повече ви възнаграждава с най-добрите лихви и намаляването плащането на 20 или повече процента в дома ще ви спести от плащането на частна ипотечна застраховка, или PMI. (PMI обикновено струва 0,5% до 1% от цялата сума на заема годишно, въпреки че най-често се изплаща като месечна премия. PMI се предоставя от частни застрахователни компании, но уредени от вашия кредитор.) Но, дишайте лесно: все още можете да закупите жилище с много по-нисък кредитен рейтинг и далеч по-малко от авансово плащане. Като един пример - тъй като там има много опции за заем [ЗАБЕЛЕЖКА: ВРЪЗКА С ЕДИН ОТ ДРУГИТЕ ИСТОРИИ ЗА ПАКЕТИ] - вашият кредитен рейтинг може да бъде до 500 за Заем от FHA (ипотека, поддържана от държавата, застрахована от Федералната жилищна администрация), стига да намалите 10 процента, или може да бъде 580, ако намалите 3,5 процента, обяснява Игнасио Родригес с агенция за имоти Westside в Малибу, Калифорния. При конвенционалните заеми ще се стремите да получите кредитен рейтинг от поне 620.
Идеята тук? Не позволявайте перфектният да бъде враг на доброто! Растежът на пазара може да ви изпревари, ако чакате години, за да натрупате достатъчно за 20 процента авансово плащане в спестовната си сметка или за кредитния си рейтинг, за да скочите в изключителната категория.
Независимо дали целта Ви за авансово плащане е 3,5 процента или 20 процента, ще искате да започнете да спестявате пари възможно най-скоро. „В идеалния случай това е в акаунт, който печели интерес“, казва New York City Broker Линдзи Бартън Барет на Дъглас Елиман.
Помислете да говорите с финансов съветник относно стратегията си за изплащане на заеми с висока лихва, като същевременно спестявате за жилище. В зависимост от пазарните условия може да има абсолютен смисъл да си купите дом преди други дългове -хм, тези досадни студентски заеми! - изплащат се така, че да можете да изградите собствен капитал и да имате актив, който може да оцени във времето стойност, казва Бартон Барет.
Що се отнася до кредита, имате право, по закон, до a безплатен кредитен отчет всяка година. Този отчет всъщност няма да ви каже вашите резултати (които могат да варират между трите бюра), но ще ви помогне да определите всичко, което дърпа резултата ви надолу. Един от всеки пет души има грешки в кредита им докладспоред Федералната комисия по търговия, така че ще искате да получите всички грешки, преди да започнете да пазарувате ипотека. Можете да поддържате раздели на действителните си кредитни резултати с безплатни онлайн проследяващи резултати като Credit Karma. Или много банки и компании за кредитни карти имат безплатни проследяващи кредитни оценки, интегрирани в онлайн акаунта.
Сега също е подходящ момент да дадете на кредита си малко TLC. Постоянното извършване на навременни плащания е най-доброто нещо, което можете да направите за вашия кредитен рейтинг. Можете да го увеличите бързо, като плащате салда по кредитни карти, така че използването на всяка карта да не е повече от 30 процент - това означава, че ако имате лимит от 1000 щатски долара, дръжте баланса си под 330 долара, за да докажете на кредиторите, че не преувеличавате себе си.
Преди да започнете да разглеждате домовете, ще искате да получите писмо за предварителна квалификация, в която се посочва, че заемодателят е ориентировъчно готов да ви даде заем до определен момент. Това сигнализира на агентите за недвижими имоти, че сериозно се занимавате с покупка, а не просто гледате домовете за забавление. Писмо с предварителна квалификация също ще ви помогне да определите бюджета си и да стесните кои жилища ще бъдат във вашия ценови диапазон, казва агентът за недвижими имоти в Ню Йорк Ребека Блекър с Warburg Realty.
Нещо, което трябва да имате предвид: Предварителното квалификация е бебешка стъпка към заем. Вие самоотчитате информация за кредитния си рейтинг и доходите си, а от своя страна заемодателят ще ви даде представа колко можете да си позволите. Предварителното одобрение обаче е много по-задълбочен процес и ще ви доближи до затварящата маса: Това е, когато тази информация за вашите доходи и вашите кредитни резултати е проверена. Повече за това, по-долу.
Помислете за агента си за недвижими имоти като капитана на вашия екип за купуване на жилища. Поради това ще искате да наемете агент, който може да направи сериозни препоръки за ипотечни брокери, адвокати за недвижими имоти и специалисти по инспекция на дома, казва агентът на Ню Йорк Кемди Аносике на Warburg Realty. „Най-важното е, че имате нужда от агент по недвижими имоти, който ще ви изслуша и ще разбере вашите нужди“, казва Аносике.
О, и познайте какво? Вероятно няма да се окажете на куката за заплащане на вашия агент по недвижими имоти. Продавачът е този, който най-често покрива разходите за комисионна както за купувачите, така и за агентите на продавача, обяснява Джоан Палоун, риелтор с Палон и сътрудници в Брумфийлд, Колорадо. Има някои редки изключения, когато купувачът би платил комисионната на своя агент, например, когато домът се продава от собственика.
Ще се позиционирате като силен купувач, ако сте предварително одобрени за ипотека преди започвате домашен лов и пускате оферти. "Често пъти" перфектните домове "са на пазара за по-малко от няколко дни", казва Стиви Рангел, агент на Compass в Лос Анджелис, Калифорния. Не искате да бъркате, за да получите предварително одобрение, докато други купувачи изпращат оферти. Много продавачи няма да забавляваме оферти от бъдещи купувачи, които все още не разполагат с финансиране.
По време на тази стъпка, която е по-официална и задълбочена от предварителната квалификация, ще предавате много документи, като W2, paystubs, банкови извлечения и данъчни декларации на вашия кредитор. Организирайте документите си и сте готови да тръгнете.
На този етап имате предвид бюджета и сте съобщили на вашия агент по недвижими имоти какво е важно вие в домашното търсене - независимо дали това е голям задния двор за вашето куче, кратко пътуване до работа или разходка килер.
Докато обикаляте домове или ще отворите къщи, донесете тефтер, в който да следите плюсовете и минусите на всеки имот. Трудно е, но не се разсейвайте от недостатъци, които лесно могат да бъдат поправени, като например Cookie Monster - синя спалня или скучни светлини на ботуши от строител. Обърнете внимание на неща, които ще бъдат по-трудни за справяне, като водно налягане и количество естествена светлина.
Това може да е любов при първо обиколка у дома или може да се наложи да видите няколко десетки домове, преди да намерите подходящия. Средният купувач обикновено разглежда 10 домове за период от 10 седмици, според a доклад от Националната асоциация на брокерите.
Предварително сте одобрени за ипотека и вашият агент по недвижими имоти намери имот, който обичате. Време е да поставите оферта!
Вашият агент за недвижими имоти ще разполага с „компютри“, които показват за какво са продадени други домове в района и ще ви помогне да информирате вашата оферта. Често купувачите за първи път ще бъдат излишно притеснени от плащането на прекалено много за жилище, казва Анджела Караско, агент за недвижими имоти със седалище в Лос Фелиз, Калифорния. И често срещана грешка, която правят първо купувачите, е твърде ниска, предупредителна даниеле Курцвайл, лицензиран продавач на недвижими имоти с екипа на Friedman в Compass в Ню Йорк. Дори и да сте чули, че вашият пазар предпочита купувачите, вероятно все още не искате да стигнете под цената на обявата. „Проблемът с тази тактика е, че продавачът няма да ви възприема като сериозни“, казва Курцвайл.
Но има някои предпазни мерки, които да гарантират, че не плащате повече, обяснява Carrasco, стига да не се отказвате от непредвидени обстоятелства. „Реалността е, че сделката няма да приключи, което означава, че кредиторът няма да одобри заем, ако домът не оценява", Казва Караско. (Повече за непредвидените ситуации и оценките скоро!)
Ако наистина се влюбите в дома си и сте на конкурентен пазар, можете да подсладите офертата си с писмо на купувача, което ви помага да изразите защо се интересувате от дома по личен начин, казва Беатрис де Йонг, брокери от Лос Анджелис и тенденции за потребителите експерт в Отворена врата. „Писмата с най-добрата оферта се фокусират върху аспектите на дома, които обичате, направете комплимент на продавачите на тях вкусове или начина, по който са поддържали дома, и им покажете, че сте ангажирани с гладкото затваряне “, тя казва.
Когато правите оферта, продавачът обикновено изисква „спечелени пари“, за да сключи договор. „Депозитът за печелене на пари е сигнал за добросъвестност от името на купувача, че тя се отнася сериозно към дома и е готова да постави малко кожа в играта“, казва Солт Лейк Сити, щата Ютал Джен Хорнър с RE / Max Masters. Необходимата сума на спечелените пари може да варира според договора, предпочитанията на продавача, както и според града или държавата, обяснява Хорнер. Обикновено депозитът ще падне между 1 и 5 процента от покупната цена на дома, казва тя. Купувачът може да получи обратно спечелените си пари, ако продажбата не бъде извършена поради причина, посочена в непредвидеността на договора. Някои общи непредвидени договори, които защитават купувачите, като им позволяват да се откажат от покупката, се отнасят до инспекциите на дома, финансирането, което попада, и оценките на дома, които са твърде ниски.
След като направите оферта, продавачът ще приеме, ще направи контрафайл или ще го отхвърли окончателно.
След като продавачът приеме вашата оферта, време е да получите инспекция в дома. Почти всички оферти включват „извънреден случай на инспекция в дома“, който позволява на купувача да се откаже от сделката, ако има значителни проблеми в констатациите от проверката.
Инспекторът ще търси всякакви проблеми, които потенциално би могъл да има домът - от основата до покрива, включително неща като неправилно окабеляване или признаци на растеж на мухъл.
Домашните инспектори търсят проблеми, които могат да създадат опасения за безопасност, но не се занимават с козметични проблеми. Те ще съобщят за нещо като пукнатина в населеното място, но няма да отбележат небрежна работа с боя.
Купувачите плащат за домашни инспекции през повечето време, обяснява Риелтор Кели Малой, с Windermere Real Estate в Сиатъл. Тя препоръчва да се добави в канализационния обхват, който изследва външната водопровод. Заедно това струва между 700 и 800 долара, но може да варира в зависимост от вашия пазар или размера на дома.
В зависимост от вашия договор, вие - купувачът - можете да поискате продавача да извърши ремонт въз основа на проверката или да ви предостави кредит, така че да можете да приключите с ремонта. Преди да го направите на затварящата маса, да предадете парите си и да подпишете документи, ще имате шанс да направите последен преглед, за да сте сигурни, че всичко, което е трябвало да бъде коригирано, е адресирано. Ако е възможно, насрочете това, след като продавачите се изнесат - само в случай, че хамалите причинят някаква повреда.
Понякога обаче сделката пропада - може би твърде много червени знамена изскочиха по време на проверката в дома и продавачът е готов или е в състояние да свърши работата, обяснява Малой. Въпреки че това може да ужили малко, доверете се на процеса, съветва тя. Домът ви е там!
Следваща оценка е необходима, ако изваждате ипотека, но може да се откажете от сделка с всички пари. По време на това лицензиран оценител идва в дома и прави задълбочена обиколка на дома, за да определи колко си струва. Вашият оценител разглежда какви подобни домове в квартала са продадени наскоро, както и всички ренови или надстройки, които може да имат добавена стойност за дома, и като се вземе предвид състоянието на Имот. По същество оценителят се опитва да гарантира, че цената на договора е справедлива за не само купувача и продавача, но и за заемодателя. Ако оценката е по-ниска от договорната цена, заемодателят няма да одобри заема.
Дори в ситуация с многократна оферта, собственикът трябва да има предвид оценката, обяснява Бренди Грел, Сътрудник в RE / MAX професионалисти в Stillwater, Минесота. Ако предлагате 230 000 долара, а стойността на дома идва от 210 000 долара, е необходимо да се добавят допълнителни 20 000 долара. „Банката ще заема само стойността, която смята, че домът си струва“, казва Грел.
В този момент могат да се изпълнят няколко сценария. Най-добрият сценарий за купувачите? Продавачът преговаря повторно, така че продажната цена да е в съответствие с оценката. Друг вариант е да вложите повече пари в авансовото плащане, за да компенсирате разликата между това, което е оценено от дома, и това, което купувате. Също така, извънредният случай за оценка на дома във вашия договор ви позволява да се отдалечите от сделката, ако оценката е ниска, а вие ще получите обратно спечелените си пари.
Поставете това шампанско на лед: Вие сте в дома. Може да отнеме малко повече време, отколкото очаквахте. Средно отнема 45 дни за затваряне на жилищен кредит, според компания за кредитен софтуер, Ели Мей, но за едно от трите затваряния се забавя. Неуспехите, които могат да извадят крайната ви дата или да ви наложат разсрочване, могат да включват проблеми от проверката или оценката или колебание на кредита, което променя условията на вашия заем. Можете да избегнете това, като не правите нищо, което би повлияло на съотношението на вашия кредит или дълг към доходите, като например увеличаване на кредитна карта или вземане на кредит за кола.
Най-малко три работни дни преди да затворите, ще получите своя „Закриване на разкриването, “Документ от пет страници, който включва условията на вашия заем и списък на таксите, свързани със закриването.
Разходите за затваряне обикновено са около 2% до 5% от заема, така че ако купувате жилище за $ 250 000, очаквайте разходите за затваряне да варират от $ 5000 до $ 12 500. Можете да платите това от джоба си или може да успеете да го превърнете в заема си, но имайте предвид, че ако го направите, ще плащате лихва върху него. Някои от общите разходи за затваряне включват такси за оценка, заемане на заем, търсене на заглавие, плюс предплатени разходи като данъци върху собствеността, застраховка на собствениците на жилища и лихви, докато не се дължи първото ви плащане.
При затваряне ще подпишете всички необходими документи за вашата ипотека, ще предадете чек на касата за авансово плащане и други такси и ще получите ключовете от новото си място. Някои държави изискват адвокат да участва в сделки с недвижими имоти или да присъства при приключване. Купувачите често избират да работят с адвокат като допълнителна защита, ако продажбата има усложнения, като например закупуване на дом в зона на наводнение или закупуване на забранено жилище.
В зависимост от условията на вашия заем може да се наложи и да създадете ескроу акаунт. По принцип това държи парите ви, докато не се дължат, и в контекста на ипотечните кредити биха могли да бъдат използвани плащате за неща като имуществени данъци, застраховка на собствениците на жилища и такси за HOA, обяснява Нора Апсел, съосновател в Морти. Банката събира авансово плащане за ескроу от вас и след това ежемесечно плащате в сметката за живота на вашия заем, казва Apsel. Това оптимизира плащанията, но също така помага за защита на заемодателя, така че домът ви да не бъде възбранен поради неплатени данъци върху собствеността, като този човек, който е загубил дома си за неплащане на $ 8,41!
След като сте затворили, е време да изпеете това шампанско и да разгърнете приветливата рогозка „домашен сладък дом“. Ти си собственик на жилище!
От:Мари Клер САЩ