Знаете, че искате да си купите дом - просто не сте сигурни откъде да започнете. И нищо чудно: Купуването на вашия първи дом може да бъде дълъг, плашещ процес, пълен с груби неща като математика, юридически документи и конкуренция на костите. Но не се страхувайте: купувачите за първи път, точно както вие го правите непрекъснато, и ние ще ви преведем през процеса.
Първо, трябва да сте сигурни, че сте емоционално и финансово готов да купи дом. Надяваме се, че сте прекарали последните няколко години, за да се осигурите на стабилна финансова основа - това означава да печелите стабилен доход, спестяване на авансово плащане и подобряване на кредита ви, за да можете да се класирате за ипотека.
Няма нищо лошо да влезете в открити къщи, преди да сте официално готови да купите, само за да усетите пазара и това, което харесвате и не харесвате. Но след като приключите финансите си, е време да започнете сериозно.
Ако наемате, започнете търсенето си около шест месеца преди да изтече лизинга ви, казва Мари Прести, собственик / брокер в
Presti Group в Нютон, Масачузетс. „За обикновения купувач на жилища са необходими два до три месеца, само за да намерите имот, а след като го направите, това е още шест до осем седмици“, казва тя. Въпреки това, на пазари с много конкуренция и малко инвентар, търсенето може да отнеме дори повече време.Добре е да започнете с първи клас за домашни купувачи, който ще ви запознае с процеса, както и някои надеждни професионалисти в областта на недвижимите имоти във вашия район. „Определено помислете да вземете първи клас за домашни купувачи, за да научите колкото можете повече, така че не е толкова страшно“, казва Прести. Завършването на такъв клас често е изискване за първоначални програми за заем за домашни купувачи, така че е добре да го получите под колана си рано.
По това време ще искате да започнете да сглобявате екипа си за недвижими имоти, като започнете от агент на купувача и ипотечен кредитор. (По-късно ще ви трябва и адвокат по недвижими имоти, домашен инспектор и застрахователен агент.) Попитайте, прочетете прегледи на брокери на Zillow или Trulia или вижте дали вашият инструктор на класа има някакви препоръки за купувача агент. Ако харесвате и се доверите на вашия брокери, те обикновено могат да ви насочат към други местни специалисти, с които са работили в миналото, от служители по заеми до застрахователни агенти.
Законодателството на държавата е различно, но агент на купувача ще представлява вашите интереси по време на вашето търсене в дома и ще преговаря от ваше име, и обикновено получавате намаление на комисионната от продавача, когато най-накрая купите жилище (което означава, че не ги плащате пряко). Изберете някой с дълбоко разбиране на местния пазар - и когото имате доверие да внимава за вас.
Започнете с кратка консултация с вашия агент, така че сте на същата страница - те трябва да знаят какво търсите. Прести дава на новите си купувачи домашни задачи, като ги инструктира да излязат със списък от петте си най-добри “задължителни” - не подлежат на договаряне функции, които един дом трябва абсолютно да има, който може да варира от централния ефир до определен град или място - и след това да дава приоритет тях. „И ако купувате имот с някой друг, те трябва да направят същото поотделно и тогава двамата трябва да се съберете и да комбинирате този списък в един списък с приоритети“, казва тя. "Това може да отнеме седмици и седмици."
След това Прести им казва да направят класирани списъци на петте си най-добри позиции в списъка с желания - и да обединят двата списъка заедно. Освен ако между вас двамата няма значително припокриване, този списък често съдържа комбинация от изтрити задължителни задължителни документи от първата двойка списъци. Но всяка функция, на която можете да останете гъвкава, ви отваря към повече потенциални домове - и ценови диапазони.
Изброяването на тези критерии ще ви помогне да сте съсредоточени върху това, което наистина е важно за вас, когато разглеждате къща, казва Прести. „Ако хората просто започнат да разглеждат къщи и нямат този подготвен списък, влизат и ако има хубава кухня, изведнъж смятат, че е чудесно. Те гледат козметиката и това трябва да е едно от последните неща, върху които трябва да се съсредоточите “, казва тя.
„Първо, погледнете дали отговаря на вашите критерии, какво е важно за вас. Второ, структурните аспекти - на колко години е пещта, покривът, прозорците - преди да започнете да разглеждате дали има съдомиялна машина от неръждаема стомана “, казва Прести. „Тъй като като собственик на жилище, можете абсолютно да промените вътрешността на къщата или апартамента си по всяко време. Вие го притежавате и винаги можете да го поправите във времето. Но не можете да вземете къща и да я преместите от натоварена улица. "
Също така трябва да получите предварително одобрение за ипотека, преди да започнете да посещавате домове. Например, ако намерите къщата на мечтите си, може да пропуснете, докато се опитвате да финансирате. Но също така ще ви даде реалистични очаквания за това, което можете да си позволите. „Обикновено ви предлагам да го направите рано, защото може да бъде изненадващо и разстройващо, когато купувачът най-накрая отиде при заемодателя и поиска предварително одобрение и установят, че кредитният им рейтинг е по-нисък, отколкото са предполагали или нямат нужната им покупателна способност “, Прести казва.
Сравнете няколко различни кредитори и ипотечни продукти онлайн, включително тези, предлагани от местните кредитни съюзи, ако отговаряте на условията, и заемите за първи път за домашни купувачи с ниско плащане, предлагани от държавната агенция за финансиране на жилища.
Ще трябва да съберете мъничета за плащане, данъчни декларации и друга финансова документация за молбата си за ипотека. Съхранявайте ги в папка за продължителността на домашното търсене, тъй като ще трябва да ги предоставите отново, когато финализирате ипотеката си (или ако изтича 90-дневното ви предварително одобрение).
С агент на купувача от ваша страна и писмо с предварително одобрение в ръка, вече сте готови да дебнете списъци и да разтърсите земята за мечтания си дом - и направете оферта, ако я намерите.
Когато намерите подходящата къща, вашият агент ще ви помогне да напишете и изпратите оферта. Добрият агент на купувача ще се опита да събере някои подробности за продавача, които могат да подобрят шансовете ви (и да определят дали трябва да изпратите лично писмо също така) и ще познава достатъчно добре местния пазар, за да гарантира, че офертата ви е конкурентна.
„Задачата на вашия агент е да открие мотивацията на продавача, дали има други оферти и какво е важно за продавача, когато разглежда оферти“, казва Прести. С тази информация е възможно да направите вашата оферта по-привлекателна по малки начини. „В много случаи те ще научат, че парите са важни, но това не е единственото нещо. Може би е наистина важно за тях да се затворят в определен ден. "
Обикновено ще трябва да включите депозит с офертата си, наречен спечелени пари, което може да бъде от 1000 до 10 000 долара или повече. Тези пари се прилагат към покупната цена, ако офертата ви е приета, и ще ви бъдат върнати, ако не - но ако в крайна сметка нарушите условията на приета оферта, тя няма.
Вземете го от мен, а предлагането на оферта отнема много глупости: Вие се ангажирате да платите стотици хиляди долари, така че наистина трябва да харесате - може би любовта - мястото. В същото време е напълно възможно офертата ви да бъде отхвърлена. ние влюбих се в и да наддавате на три жилища в рамките на една година преди окончателното ни предложение да бъде прието; всяко отхвърляне беше пагубно.
Джуди Александър, брокери от Хигинс Груп в Лексингтън, Масачузетс, заяви, че някои от купувачите й са били надминават 10 или повече пъти, преди те да бъдат най-накрая успешни - всеки от тях си изтощително разочарование. "Това е агония", каза тя. „Най-голямата част от [тази работа] е социален работник. Не всичко е недвижимо имущество. "
Сара Корвал, която закупи къща със съпруга си Скот през 2016 г., казва, че това става, когато нещата наистина стават стресиращи. „Имаше много движещи се части, които стартираха в движение веднага след като предложихме предложението си. Това беше вихър “, каза тя. „Случи се също така, че офертата беше приета през седмицата, когато напускахме почивката, и затова трябваше да водим бизнес от национален парк с лошо обслужване на клетките. Опитът да поставите заповед за бързина върху тест за радон, когато не можете да чуете човека от другия край, не помага на кръвното ви налягане. "
В нормални пазарни условия офертата ви трябва да съдържа непредвиден случай, който ви позволява да извършите инспекция в дома в рамките на седмица или повече от приетата оферта. Това ви позволява да се откажете от покупката или да предоговаряте цената, ако домашната инспекция се окаже неизвестна по-рано проблеми.
„Домашен инспектор ще проучи структурно-механичното състояние на дома“, казва Хорхе Колон, ръководител на програмата в The Homebuying Ментори, програма на нестопанската компания Allston-Brighton Development Corp. в Бостън.
Те не са всезнаещи, но домашният инспектор обикновено може да ви предупреди за очевидни проблеми или потенциал проблемни места, които може да се нуждаят от по-внимателно поглед от специалист, като например инспектор на вредители или структура инженер. Инспекция средно около $ 300 до $ 500и трябва да продължи няколко часа. Ако имате възможност, добре е да засенчите инспектора, за да научите за къщата.
„Домашен инспектор ще ви каже, например, ако трябва да се смени отоплителна система или покрив в близко бъдеще, и двете могат да бъдат скъпи ремонти“, казва Колон. Ако сте включили непредвидена инспекция, можете да използвате отчета на инспектора, за да решите дали да предоговаряте или дори да се откажете от транзакцията, без да губите своя депозит. "Това, което домашният инспектор не може да ви каже, е дали трябва да купите дом или не", добавя Колон. „Това зависи от купувача.“
На горещ пазар купувачите за първи път могат да се борят да бъдат в крак с купувачите на пари в брой и могат да се почувстват принудени да отпадат непредвидени ситуации от офертата си - като непредвидената инспекция на дома. "Мисля, че трябва да си истински каубой, за да го направиш, имам предвид", каза ми Александър. „Но от друга страна, ако искате да участвате, продавачите обикновено не искат да приемат оферта с условен инспекция, ако има няколко оферти.“
Един от начините, по които Александър предлага да се преодолее това на конкурентните пазари, е да се вкарате в домашна инспекция между откритата къща и когато всички оферти са дължими, обикновено няколко дни по-късно. „Другото е да се върнете и да видите къщата втори път, преди да се появи офертата, и този път с добре познат изпълнител или приятел, който е в бизнеса, който може да увеличи размера на отоплението, електричеството, водопроводите, основните системи на къщата ", казах.
Двоеточие предпазва от отказ от непредвидената инспекция, освен ако нямате средства за покриване на неочаквани ремонти. „Когато пишете оферта, уверете се, че включените условия и условия са реалистични за вас“, каза той. „Не позволявайте конкурентоспособността на пазара да ви принуждава да вземате емоционални решения.“
След като прегледате дома и след всякакви преговори и двете страни са готови да продължат, е време да подпишете окончателния договор, често наричан договор за покупко-продажба (P & S). Това ще посочи крайната покупна цена, крайната дата и други правни подробности относно продажбата. Може да включва допълнителни условни обстоятелства, които защитават вас или продавача: например ипотечен случай може да ви позволи да се откажете, ако не можете да осигурите финансиране.
След като P&S се подпише, време е да финализирате финансирането си. Ще изпратите окончателно заявление за ипотека - обновяване на по-ранното си заявление, с нови мъничета за плащания и банкови извлечения - за по-строг подписване. Дръжте кредита си при блокиране през този период, тъй като не искате внезапно разплитане на кредитната карта да падне кредитния ви рейтинг и да обърка заявлението ви за ипотека.
Около това време кредиторът ви обикновено наема оценител, който да оцени стойността на имота. Това ще струва около 300 до 400 долара, въпреки че може да се събере в разходите ви за затваряне. Ако наддавате над исканата цена, това може да е малко нервно, защото се нуждаете от оценката, за да влезете близо или над договорената покупна цена - кредиторът няма да ви заема повече пари, отколкото е мястото заслужава си.
Сега, когато работите с финализирани цифри, често това е моментът, в който купувачите ще изберат да заключат с лихвен процент за 30 или 45 дни - достатъчно дълъг, за да задържите всички номера на мястото си при затварянето си дата. (Можете обаче да изберете да заключите лихвите във всеки един момент от този процес - вашият кредитен служител може да бъде в състояние да ви посъветва в това отношение.) Вашият кредитор трябва да сега също ще бъде в състояние да ви даде точна оценка на разходите за затваряне и всички застраховки или данъци върху имотите, които ще трябва да платите предварително (за следващата година) на затваряне.
Говорейки за застраховка на собствениците на жилища, ще трябва да получите някои, преди да можете да затворите дома - банката няма да ви предаде стотици хиляди долари без потвърждение, че инвестицията му е застрахована. Вашият риелтор може да бъде в състояние да препоръча местен застрахователен агент или ако сте доволни от автомобилната си застраховка, можете да ги попитате относно връзката на вашите правила за автомобили и собственици на жилища за отстъпка. Когато се съмнявате, потърсете независим агент, който може да пазарува наоколо за най-добрите цени и покритие от ваше име.
Точно преди да затворите, ще имате шанс да извършите последно разглеждане на дома, за да сте сигурни, че е празен, чист и повече или по-малко непокътнат - същата къща, която сте се съгласили да купите. Напрежението може да е високо към този момент, но никоя от страните не желае сделката да се разпадне сега, така че всякакви подробности, за които може да се стигне до отказ, могат да бъдат разработени. (Нашият продавач се опита да остави огромно, грозно парче мебели зад себе си - не го бяхме имали.)
Процедурите за закриване варират, но като цяло ще се срещнете с продавача, брокери и адвокати, за да подпишете акта - и да добавите своя Джон Ханкок към около сто други правни форми. Вашият агент или адвокат може да ви обясни всичко, което не разбирате - добре е да задавате въпроси. В крайна сметка това е доста голяма работа
