Кой от нас не се е забавлявал с визии да си купите затруднена къща, да я оправим и да я продадем с красива печалба? HGTV предаванията правят това да изглежда съвсем лесно - също и забавно. Но дори и ветерани от тези предавания и професионални професионалисти понякога борба за печелене на къщи- или поне достатъчно, за да си заслужава стреса и караницата.
Не сте убедени? Нека си представим, че купуваме уморена стара къща за 300 000 долара, инвестираме 50 000 долара в ремонти и подобрения и я препродаваме за 400 000 долара, с печалба от 50 000 долара. Звучи доста страхотно, нали? Е, в името на пукането на балончета, нека да видим как острите ръбове на реалността могат да пробият дупки в нашата флип фантазия.
Всеки път, когато продавате къща, започвате на загуба, защото ще плащате средно от 5% до 6% в комисионни за недвижими имоти. Дори и сами да сте брокери, обикновено ще трябва да плащате поне комисионна на купувача от 2,5% до 3%. Но за повечето хора това означава, че се нуждаете от дом, за да оцените стойността си с поне 5%, само за да постигнете равномерност.
Използване на национално ниво средно 5,26% комисионна, ще платим 21,040 долара такси за недвижими имоти, за да продадем дома си в размер на 400 000 долара - цифра, която дори не включва маркетинг или организиране. Това намалява печалбите ни до 28 960 долара.
Ремоделиращите предавания по HGTV са редактирани, за да кондензират дълъг и сложен процес до един епизод. Истината е, че всеки проект за реконструкция отнема време - и обикновено много повече от него, отколкото си мислите. Изпълнителят Том Силва от PBS Тази стара къщае казал трябва да очаквате пълно обновяване на кухнята да отнеме два до шест месеца. И какъвто и бюджет и времева граница да решите, „Това ще ви отнеме повече време и ще ви струва повече“, ми каза Силва през януари. Това е така, защото неочаквани проблеми или промени в дизайна почти винаги се появяват по време на голямо прекрояване.
И това е, ако можете дори да получите изпълнител. Ние сме в средата на недостиг на квалифицирана работна ръкаи на оживените пазари са добри строителни плюсове резервирани за месеци; може да отнеме седмици, само за да получите обратно повикване или оферта. И без да се възползвате от националната телевизионна публика, вашият изпълнител е много по-малко вероятно да работи извънредно, за да завърши работата по вашата времева линия, ако възникнат усложнения.
Но колкото по-дълго държите на имот, толкова по-дълго плащате режийни разходи като застраховки, данъци за собственост и сметки за комунални услуги. Ако приемем, че сте в състояние да завършите работата и да продадете дома за шест месеца - което вероятно е оптимистичен - все още ще бъдете на куката за данъците върху имотите, застраховките и. за половин година комунални услуги. В средна ефективна ставка от 1,15%, само данъците върху имот от 300 000 долара ще достигнат 1,725 долара след шест месеца; добавете застраховка на собствениците на жилища плюс сметки за електричество, газ и вода, а печалбата ни намалява още повече.
Когато обикновените хора продават жилище, те обикновено не се притесняват да плащат данъци върху печалбата, дори ако тя е доста значителна. Ако продадете дом, в който сте живели две от последните пет години, ще дължите данъци на печалба до 250 000 долара (500 000 долара, ако сте женени да подадете съвместно подаване).
Ако обърнете къща в рамките на една година, печалбата ще се счита за краткосрочна капиталова печалба, която се облага като редовен доход - при проценти до 37%, в зависимост от другия ви доход. Продайте през втора година, а печалбите са обект на по-прощаващия процент на дългосрочни капиталови печалби, който варира от 0% до 20%.
Нека да кажем, че след комисионни и разходи за разходи ни остава печалба от 25 000 долара. Ако печелим повече от 38 700 долара годишно на ежедневната си работа, това ще бъде данъчно облагано със ставка от поне 22%. Печалбата ни вече е подрязана на $ 19 500. И дори не сме взели предвид такива неща като разходи за затваряне, които също стигат до хилядите.
И все пак, макар и да не е дори половината от печалбата, която първоначално предвидихме, 19 500 долара биха били добре дошли за повечето от нас. Проблемът е, че този ден на заплащане идва с толкова голям риск. Необходими са огромна инвестиция на капитал, време и енергия, за да купите и рехабилитирате къща.
Има много малка граница за грешка - и има съвсем реалната възможност да не можете да продадете дома за това, което се надявахте. Може да ви остане къща, която не можете да продадете, и да носите разходи, които продължават да се трупат месец след месец.
Но помислете за това: американците прехвърлиха над 207 000 домове през 2017 г. -най-много от 2006 г.. Професионалните халати твърдят, че конкуренцията е по-силна от всякога и че е много по-трудно да се печелят пари, отколкото вследствие на жилищната криза.
Още повече, че много от тези къщи през 2006 г. бяха на път да се изправят пред финансова разруха: До 2009 г., дома стойностите се понижиха от върховете им в средата на 2000-те, оставяйки милиони собственици на жилища - и домашни ласти - изправени възбрана. Всъщност новите изследвания предполагат, че може да има къщи изигра огромна роля за предизвикване на жилищна криза.
Ако продажбите се забавят или цените започнат да се плъзгат през месеците, докато наливате пари в имот, може да се окажете, че продавате в много по-различна среда, отколкото сте купили къщата. Дъното може да падне от пазара на жилища по-бързо, отколкото можете да кажете през 2008 г.
