По-голямата част от купувачите на жилища избират ипотеки с фиксирана ставка. Условията на тези заеми предлагат всички топли и размити чувства, които идват с дългосрочна, стабилна връзка. Отидете с a 30-годишна фиксирана ставка и ипотечното ви плащане през следващия месец ще бъде същото, каквото ще бъде през 2049 г., което прави бюджетирането на свръхдупер предсказуемо.
Вече популярни при много купувачи за първи път, ипотеките с фиксирана ставка се втвърдиха като любимец на ипотечната индустрия след жилищната криза. Повечето хора смятат, че ипотеките с регулируема ставка (ARM) са само лоша идея. Кредитополучателите се отклониха от ARMs, опасявайки се, че след като лихвите се нулират, може да бъде трудно да се съобразят с плащането на жилища и по този начин да ги изложат на възбрана.
Но ипотеките с регулируема ставка изглежда се възвръщат. Въпреки че все още са рискови за дългосрочна инвестиция, те имат повече предпазни мерки на място отколкото преди преди срива на пазара на жилища, например колко и колко бързо може да се коригира ипотечната ставка.
Ето какво ни казват числата: В Май 2019г, ипотеките с регулируема ставка съставляват само 6,7 процента от новите жилищни заеми, според Ели Мей, софтуерна компания, която обработва повече от една трета от ипотечните кредити в Съединените щати. Но през декември 2018 г. ARM-тата изглежда се връщаха, като съставляваха 9,2 процента от новите ипотечни кредити - най-високото от началото на Ели Мей проследяване на данните през 2011.
Най-голямото погрешно схващане за ARMs? Че те никога не трябва да се използват. Всъщност има обстоятелства, когато специалистите по финанси и ипотека казват, че ипотеките с регулируема ставка всъщност имат по-голям смисъл фиксирана ставка.
„Хората не трябва да се страхуват от заем с регулируема лихва“, казва Мелиса Кон, изпълнителен вицепрезидент в Family First Funding LLC със седалище в Ню Йорк, който предпочита седемгодишните ARM и има такава в собствения си дом. „Исторически регулируемите ставки винаги са били по-ниски от 30-годишна фиксирана ставка и могат да бъдат страхотна икономия на пари.“
Осъзнавайки, че купувачите на жилища имат уникални финансови ситуации, попитахме ипотечните кредитори, когато има смисъл да вървим с ипотека с регулируема ставка. Ето три ситуации, в които те препоръчват ARM.
Но само напомняне, преди да се задълбочим в сценариите: Добре е да поговорим всичко това с дом съветник за отпускане на кредити, казва Шелби Макданиелс, директор на канала за корпоративно жилищно кредитиране с Chase Home Заеми.
Първо, обяснител за това как работят ARM: Заглавието на заема ви позволява да знаете кога лихвеният процент може да се нулира. Така че, ако получите 5/1 ARM, това 5/1 означава, че по-ниската въвеждаща ставка на заема ще продължи пет години и след това подлежи на коригиране на годишна база, Холдън Луис, NerdWalletДомашният експерт обяснява.
Най-добре е да вземете ипотека с регулируема ставка, когато се чувствате уверени, че ще продадете дома по време на въвеждащия период или в рамките на година или две от края на въвеждащия период, Люис казва.
„Така че, ако получите 5/1 ARM, най-сигурният курс е да го направите, ако очаквате да продадете дома в рамките на седем години.“
Ако купувате дома си завинаги, може да подлежите на все по-високи лихвени проценти след края на въвеждащия период - освен ако не рефинансирате, казва Люис.
Piggybacking на това, ако купувате стартерно жилище и ще искате да надстроите в рамките на пет години, ARM може да се окаже подходящо.
Много хора не вземат предвид действителните си обстоятелства и приемат фиксирана ставка, без да се замислят за ARM, казва Кон. „Ако сте домашен купувач за първи път, току-що се оженихте, отглеждате семейство - това са всички мои причини да вземем ARM, тъй като нуждите ви от жилище ще се променят с течение на живота.“
Друга страхотна причина? Започвате кариерата си в скъп град, където наемът непрекъснато нараства, но не планирате да живеете там в следващата си глава от живота. Всъщност ипотеката е по популярен в райони с висока цена на метрото като Сан Хосе, Калифорния.
„Вариантът, който е само за интерес, може да направи ARM още по-привлекателни за тези, които временно са в градове с по-високи разходи за живот“, казва Лорен Анастасио, сертифициран финансов планировчик от SoFi, компания за лични финанси. „ARM само за лихви обикновено води до най-ниското възможно месечно плащане през периода с фиксирана лихва и може да бъде чудесен начин някой да заключи месечните си разходи за жилище на място, където разходите за наем обикновено се увеличават всяка година. "
Ипотеките с регулируема лихва са чудесна опция в среда с ниска или намаляваща лихва, обяснява Райли Адамс, CPA и старши финансов анализатор, който ръководи блога за лични финанси Млади и инвестирани. Обикновено ARM се прикрепват към някои публично достъпни критерии за лихвени проценти (като LIBOR, лихвен фонд на Фед, първоначална ставка и т.н.) и добавете определен брой базисни точки към общата ставка, предложена ви в рамките на ARM. Ако вашият ARM се коригира много по-високо от това, което сте плащали, можете рефинансира към друга ARM или ипотека с фиксирана лихва - която опция ви спестява най-много пари. (Макар че понякога рефинансирането може да бъде безспорно, ако цените на жилищата спадат значително - един от проблемите, възникнали по време на жилищната криза през 2008 г.)
„Тъй като ние сме били в среда с ниски темпове за дълъг период от време и това изглежда вероятно продължете, след като този по-нисък лихвен процент ще има икономически смисъл поради спестяването на лихвените разходи. “ Адамс казва.
При предишната си ипотека, която той взе през юли 2011 г., той отиде с 30-годишна фиксирана ставка и съжалява за решението.
„Ако бях избрал 5M ARM, щях да платя значително по-малко лихва и да се окажа с по-ниска ставка, ако рефинансирах“, казва той.
АРМ може да се окаже подходящ, ако планирате да изплатите ипотеката, преди да се коригира, казва Кристофър Барос, маркетинг стратег в Прегърнете заеми за дома в Мидълтън, Род Айлънд.
„Това е по-рядко срещаният сценарий за типичния собственик на жилища, но все пак е добра причина да се възползвате от по-ниските тарифи, обикновено свързани с ARM“, казва Барос.
Последна забележка: Ако обмисляте ARM, не забравяйте да комбинирате условията за фиксирания период. Най-често се срещат 3, 5, 7 и 10 години ARM с фиксиран период, казва Анди Харис, президент на Vantage Mortgage Group, Inc. и член на Асоциация на независимите ипотечни експерти (AIME). Тригодишните ARM са по-рядко срещани и по-рискови с неизвестните, което прави по-привлекателния дългосрочен първоначален период с фиксирана лихва, обяснява той. Но колкото по-дълъг е фиксираният период, толкова по-висок е лихвеният процент като цяло.
Решения, решения! (Но отново, преди да вземете решение, говорете със съветник за отпускане на кредити за дома за вашата ситуация, както препоръчва McDaniels.)
Преди да опаковате своите месингови тела, терасови акценти и макраме, отделете малко време, за да се промъкнете Визуализация на това, което казват експертите за недвижими имоти са най-добрите тенденции в дома, в които ще проверяваме списъците си 2020.
Сара Магнусън
18 декември 2019г