Данъци върху собствеността, застраховка на собствениците на жилища, лихви, такси за HOA - когато става въпрос за месечното ви ипотечно плащане, главният заем не ви липсва. Все пак, малко от тези допълнителни разходи и разходи привличат толкова ир от собственика на жилището, отколкото частната ипотечна застраховка (PMI.)
Ако обезсмисляте да отхвърляте допълнителни пари за премия PMI, тогава частната ипотечна застраховка няма нужда от въвеждане. Но за непосветените, ето бърза крачка: PMI се изисква от кредитор, ако кредитополучателят не е в състояние (или не желае) да направи 20% авансово плащане при използване конвенционална ипотека за плащане на жилище (същото важи за финансирането чрез Федералната жилищна администрация, но правилата и разпоредбите различават). В света на ипотечните кредитори предпочитат кредитополучателите да имат толкова пари (или собствен капитал), инвестирани в жилище, така че е по-малко вероятно да не изпълнят задълженията си. Когато обаче това не е възможно и заемодателят има мажоритарен дял в дома, кредиторът ще изисква кредитополучателят да закупи частна ипотечна застраховка, за да защити кредитора в случай на неизпълнение и възбрана.
Накратко, PMI защитава кредитора - за сметка на кредитополучателя - и той остава на заема, докато капиталът на кредитополучателя в дома достигне 20%. Цената също не е точно съществена промяна: Премиите обикновено варират от $ 30-70 на месец за всеки 100 000 заем, в зависимост от сумата на авансовото плащане на кредитополучателя и кредитния рейтинг. Нещо повече, собствениците на жилища нямат думата при избора на ипотечна компания и не могат да договорят процента. Добавяне на обида към нараняване, има няма гаранция че премиите за ипотечни застраховки, платени през 2018 г. и след това, ще останат облагаеми с данъци.
Има и обратната страна: PMI позволява на купувачите на жилища със скромна банкрола да се възползват от днешните ниски нива на ипотечни кредити (сега се движат в ниския диапазон от 4% сравнение до 10-процентните проценти на излишък от 80-те). Също така, PMI може да бъде елиминиран изцяло от ипотечно плащане, ако е бил „сезонен“ за поне 12 месеца, и съотношението заем / стойност (LTV) не е по-високо от 80% (прочетете: Кредитополучателят има най-малко 20 процента собствен капитал в У дома). Всичко това е при условие, че заемът е в добро състояние.
Това ни довежда до грешката, която първоначалните купувачи на жилища вероятно ще направят: да не поддържате раздели на LTV съотношението си (можете да изчислите това, като разделите баланса на заема на оценената стойност на дома). Вземете това: Кредиторите не се изискват по закон (или по-точно - Закон за защита на собствениците на жилища) автоматично да прекрати PMI на конвенционален заем, докато LTV на кредитополучателя достигне 78% (това се базира на първоначалната оценена стойност или продажната цена, която от двете е по-ниска). Съгласно същия акт обаче можете да поискате писмено PMI да бъде премахнат, след като LTV достигне 80%.
И така, какво е голямото? Нека разбием някои числа. Кажете, че утре купувате жилище за 215 600 долара (текущата средна стойност на дома в САЩ, според Zillow). Вие слагате 5% намаление (или 10 780 долара), което ви оставя със заем от 204 820 долара. За да поискате да свалите PMI от 20% собствен капитал, ще трябва да изплатите главницата си до 163 856 долара (сумата на заема, умножена по 0,8). Поглед към амортизационна схема за 30-годишен заем с 4% лихва показва, че ще достигнете LTV от 80 процента през декември 2027 г. Но заемодателят не е длъжен да анулира полицата до септември 2028 г., когато достигнете LTV от 78 процента ($ 159,759.60). Това означава, че бихте могли да правите ненужни плащания на PMI в продължение на близо година - да губите 1300 долара - ако не поискате PMI да бъде премахнат.
Дори и да настроите аларма за декември 2027 г., девет години е дълго време да чакате - и по-дълго време за плащане. За собствениците на жилища в търсене на пряк път, Амин Тагави, ипотечен планиращ в Rock Hill Financial в Нарбърт, Пенсилвания, има някои съвети. „Направете домашната си работа“, казва той. „След като платите PMI за цяла година, вижте какви съпоставими имоти се продават във вашия район и дали смятате, че стойността на вашия дом се е увеличила достатъчно, за да ще получите 20 процента собствен капитал, поискайте преоценка. ”Това означава, че оценител (избран от кредитора) ще посети дома ви, за да определи текущия му пазар стойност; услугата струва между 450 и 600 долара, в зависимост от местоположението ви. Преоценките могат да бъдат от полза и за собствениците на жилища, които са направили значителни подобрения в дома си от първоначалната дата на покупка. Въпреки, че трябва да натрупате стотици долари за услугата, може да си струва да спестите какви биха били хиляди долари в PMI през допълнителните осем години плащания, които биха ви донесли до 20% собствен капитал.
Друг начин за пренасочване към последното плащане на PMI е чрез рефинансиране (получаване на различна ипотека с по-ниска лихва веднъж имате повече собствен капитал в дома си), но с разходите за затваряне, които трябва да се вземат предвид и ставките на ипотечните кредити се увеличават бавно, това става все по-малко жизнеспособно. опция. Вместо това Джеръми Дъркин, старши консултант по ипотека с Трайдент ипотека във Филаделфия, Пенсилвания, предполагат, че собствениците на жилища просто се захващат с допълнителни 200 или 300 долара за плащането си с ипотека всеки месец, което върви към изплащане на главницата. Стратегия, която е едновременно безумна и ефективна? Продадени.
Преди да опаковате месинговите си тела, терасови акценти и макраме, отделете малко време, за да се промъкнете предварителен преглед на това, което казват експертите за недвижими имоти са основните тенденции в дома, в които ще проверяваме списъците си 2020.
Сара Магнусън
18 декември 2019г
