Когато съпругът ми и аз решихме да се преместим от Денвър в Индианаполис, за да си купим къща, знаехме, че процесът ще бъде смирен. Единствените неща, които знаехме за процеса на закупуване на дома, идваха от гледане на HGTV или разговор с приятели и семейство, които са го правили преди. Решихме да скочим в него с открит ум и предпазлив подход.
Първото основно решение, с което се сблъскахме, беше да решим кой тип ипотека е най-подходящ за нас: Федерална администрация за жилищно настаняване (FHA) или конвенционална. Имахме обща представа какво прави тези заеми различни, но беше необходимо дълбоко копане, за да разберем коя опция най-добре отговаря на нашите нужди в момента и за срока на заема ни. Ето как взехме нашето решение:
Първо, нека да изложим разликата между двата вида заеми: Заемът от FHA е ипотека, която се подкрепя от федералното правителство и се обслужва от кредитор от трета страна. По принцип това означава, че правителството ще изплати на заемодателя, ако в крайна сметка не можете да платите - но все пак ще се сблъскате с възбрана, ако не платите заема си. Поради тази подкрепа, кредиторите са малко по-снизходителни при отпускането на заеми, което означава, че ще приемат по-ниски кредитни оценки (FHA заеми имат минимален кредитен рейтинг от 500, докато конвенционалните заеми обикновено изискват оценки през 600-те години) и авансови плащания (стандартът е 3,5 процента).
Заемите от FHA също винаги изискват премия за ипотечна застраховка (MIP), която е такса, начислена върху вашата ипотека, която плащате за цялата продължителност на заема. Вашият MIP варира между 0,45 и 1,05 процента от стойността на вашата ипотека - в зависимост от това колко сте взели заем, съотношението между вашия заем и стойността на заема. Има само два начина да се отървете от MIP: Първият евентуално рефинансиране на заема към конвенционален заем. Второто е спускане с 10 процента в началото, което ви позволява да изкопаете MIP след 11 години плащания. Вие също ще плащате еднократно застрахователно плащане в размер на 1,75 процента от заема при закриване. Поради всички тези добавени такси над стойността на заема, FHA заемите могат да се окажат по-скъпи отколкото конвенционалните заеми - въпреки че в някои сценарии заемите от FHA имат по-ниски проценти от конвенционалните заеми. Като цяло заемите на FHA обикновено имат повече багаж, прикрепен към тях, въпреки че в началото са по-лесни.
Но какви са конвенционалните заеми, така или иначе? Известни също като съответстващ заем, това са ипотечни кредити, които не са подкрепени от правителството. Поради това кредиторите се опитват да намалят риска си от задължение на кредитополучателя колкото е възможно повече - нещо, за което ще платите. Това означава, че конвенционалните заеми обикновено имат малко по-високи лихвени проценти и по-строги изисквания за одобрение от тези на FHA. Въпреки че някои кредитори ще приемат само 3% намаление - всичко под 20 процента ще изисква да платите частна ипотечна застраховка (PMI). Тази месечна такса е необходима, докато не достигнете 78 процента собствен капитал в дома си, но обикновено не пада от месечното ви плащане, докато не достигнете 80 процента.
Основната ни грижа при избора между ипотечните кредити беше, че не искахме да харчим повече пари, отколкото трябваше на месец - дори и разликата да е малка. Малките такси и разходи се увеличават с течение на времето и с всички нови разходи, пред които сме изправени - ремонти, мебели, боядисване и т.н. - трябваше да поддържаме бюджета си максимално стегнат.
Според нашия ипотечен брокер, ние в крайна сметка ще плащаме 30 долара на месец повече с FHA заем в сравнение с конвенционален заем. Брокерът ни прецени, че ще платим и 10 000 долара в малки такси и разходи по време на целия заем.
Ако отидохме със заем от FHA, в крайна сметка ще трябва да рефинансираме само за да откажем MIP. В момента лихвите са ниски и само се покачват, така че изглежда ако рефинансираме може да не успеем да получим ниските нива, които имаме сега.
Всеки ипотечен експерт, с когото разговарях, каза, че трябва да продължим с конвенционалните, ако успеем да получим одобрение и да си го позволим - и можехме, така и направихме.
Въпреки това, за собствениците на жилища, които нямат парите предварително или големи кредитни оценки, заемите от FHA са добър вариант, защото приемат възможно най-малкото авансово плащане. В дом от 200 000 долара минималният авансов заем от FHA от 3,5 процента ще бъде 7 000 долара. За конвенционален заем с намаление от 5 процента това би било 10 000 долара. Тази разлика в размер на 3000 долара в брой може да бъде нарушител на сделката, ако се изнесете от държавата, закупите нови мебели или планирате обновяване на дома.
И ако живеете в град с висока цена на живот, където недвижимите имоти бързо отиват, може да решите, че е така по-добре да си купите сега с FHA заем, вместо да чакате, докато имате достатъчно спестявания за конвенционален заем.
Но това решение не трябва да бъде само ваше - трябва да се регистрирате с ипотечен експерт (като заем служител или ипотечен брокер), за да сте сигурни, че ипотеката, която поемате, отговаря както на вашите краткосрочни, така и на дългосрочни цели.
Преди да опаковате своите месингови тела, терасови акценти и макраме, отделете малко време, за да се промъкнете Визуализация на това, което казват експертите за недвижими имоти са най-добрите тенденции в дома, в които ще проверяваме списъците си 2020.
Сара Магнусън
18 декември 2019г