Понякога намирате бегемот 127-годишен викторианец при толкова голяма сделка, че изглежда глупаво да се откажеш - дори и да е много повече, отколкото възнамеряваш да похарчиш. Затова решавате да превърнете последния етаж в пълен работен ден Airbnb да помогне за извършване на плащанията. Но за да запазите колкото се може повече пари от продажбата на вашия последен дом, решихте да направите минимално възможното авансово плащане (3,5 процента) върху ипотека на FHA.
(Ако не можете да кажете - това се случи с мен!) Съпругът ми и аз оставихме 7 600 долара в нашата къща за 200 000 долара - начин под обичайния подход на мъдрост с 20 процента надолу и дори по-малко от средната стойност от 6 процента за а домашен купувач за първи път.
Мисля, че ако трябваше да го направя отново, пак бих го направила. Задържайки парите си, успяхме да платим напълно за по-голямата част от нашите (първи кръг) ремонти. Но има някои неща, които бих искал да не бъда в такова бързане да пренебрегвам - или бих искал да мога да предскажа - в моето вълнение от получаването на къщата. Ето, пет неща, които бих искал да знам, преди да отида с ниско плащане.
За да използваме ниската, ниска опция за плащане, трябваше да направим a FHA ипотека, което изисква само 3,5 процента надолу. За съжаление, той идва с известен строг процес на подписване и трябва да използвате одобрен от FHA оценител. Продавачът почти не искаше да вземе офертата ни, когато научи, че това е нашият начин на финансиране.
Но след като предложението ни беше прието и къщата беше огледана, реален започна забавление. Кредиторите преминаха през снимките с фин гребен за зъби. Считаха телбод в настилката от твърда дървесина за опасност при пътуване. Те се обадиха, когато видяха, че в банята на третия етаж липсва тоалетна. Те се разплакаха, когато видяха, че боята се лющи в калната зала. Трябваше да поправим всички тези неща, преди те да отпуснат заема. Тъй като нашият продавач не беше точно настаняване, трябваше да влезем и да издърпаме скоби, да инсталираме тоалетна и да пребоядисаме стени сами (всичките ни от джоба), което беше доста риск, тъй като не знаехме дали ще успеем да вземем място. (За щастие имахме невероятна брокера, която прекара в неделя следобед с нас, занимавайки се с всички тези проблеми!)
Бях запознат частна ипотечна застраховка тъй като го имахме в първия си дом. За да получите ипотека с ниска авансова инвестиция, вие - кредитополучателят - плащате за застраховка, която покрива заемодателя в случай на неизпълнение. Стартира, когато плащате по-малко от 20 процента намаление. Има някои различни видове и преди това имахме такъв, който позволи на собственика на жилището да го отмени, след като достигна 20 процента собствен капитал в дома им. При други конвенционални ипотечни кредити застраховката автоматично ще приключи, когато достигнете 78-процентно съотношение заем / стойност (макар че можете да поискате това да бъде свален когато ударите 80!). Но с FHA заем, частната застраховка е ЗАВЕДЕНО - единственият начин да я свалите е, ако рефинансирате в конвенционална ипотека. Това означава, че докато извършваме ипотечните си плащания, плащаме 133 долара на месец (почти 1600 долара годишно!) Към застрахователна полица за някой друг. Това са много пари, които биха могли да отидат за много по-добри неща и мразя, че трябва да ги платим.
Ако непостоянният PMI не беше достатъчен, ще получите удар с допълнителна авансова цена със заем от FHA - допълнителна застрахователна премия (известна като Еднофамилна предварителна ипотечна застраховка Premium). Плащате го на HUD и той е свързан с разходите за затваряне. Всъщност бях забравил за това, докато не се върнах и погледнах нашите заключителни документи (беше стресов момент, който се опитвам да блокирам от паметта!). Това добави 3 377,50 долара. В нашия случай продавачът трябва да плати някои разходи за затваряне след проверката, но това все още е някакъв стикер. Този допълнителен разход - ако го заложите в ипотеката си - също може да означава, че приключва месечното ви изплащане на FHA заем като сте по-високи, отколкото би трябвало да платите с конвенционален заем, дори ако лихвеният процент е малко по-малко.
Първоначално като ядене на десерт, ние поехме ниското първоначално плащане с цената да можем да направим нещо по-добро по-късно. Ние бихме искали да се избягаме от това да избягваме тези пари от ипотечна застраховка всеки месец, а един от начините за това е да рефинансираме в конвенционална ипотека, след като изградим някакъв собствен капитал. Но като финансирахме всички, освен тези няколко хиляди долара, ние ефективно се хванахме в този заем, след като лихвените проценти започнаха да се покачват (и те се издигат). Работата при ипотечните кредити е, че те натоварват лихвите по плащанията си, което означава, че първите няколко години плащате много малко върху главницата. Това прави супер трудно да се направи каквото и да било плащане на първоначалната сума на заема. И така, след като лихвените проценти започнат да се увеличават - както бяха длъжни да направят, когато взехме заема с исторически нисък лихвен процент, какъвто го направихме (3.875 процента!) - математиката не се възползва от рефинансиране. Така че ние сме заключени в тази ипотека и застраховка, освен ако процентите не намалят драстично в бъдеще.
Две години и половина решихме да направим няколко основни ремонта, за да приведем къщата до нивото на жилищата, които в момента се продават на няколко блока. За да внесем сметката, искахме да използваме собствения капитал, който сме изградили чрез подобрения и увеличаване на стойността на имотите. Но можете да вземете назаем само определен процент от собствения капитал на вашия дом (разликата в това, което дължите и какво струва). Тъй като постигнахме толкова малък напредък в изплащането на главницата (вижте # 4!), Ние бяхме ограничени в това, което можем да вземем назаем, и следователно в подобренията, които бихме могли да направим. (Което може би не е толкова лошо, защото ни пречи да влезем над главата си.) Добрата новина: Това ни принуди да сме креативни и да намерим компромиси при обновяването. Благодарение на това мисля, че сме добавили повече стойност, отколкото сме изразходвали. Но с повишаването на лихвите искахме да направим това последното си ура и да свършим ВСИЧКО работата, която в крайна сметка не бяхме в състояние да направим.
Преди да опаковате своите месингови тела, терасови акценти и макраме, отделете малко време, за да се промъкнете Визуализация на това, което казват експертите за недвижими имоти са най-добрите тенденции в дома, в които ще проверяваме списъците си 2020.
Сара Магнусън
18 декември 2019г