Когато моето гадже и аз - и двамата ветерани от ВМС, решихме да си купим дом, ние успяхме да го направим без пари и с минимален риск. Въпреки че това може да изглежда като хилядолетните си мечтата на днешния пазар на жилища, всъщност беше трудно спечелена полза за нашата услуга. Нашата история не е рядкост - от 1944 г. повече от 22 милиона служители и ветерани са закупили жилища с това, което сега е известно като VA Заеми. За онези, които не знаят много за валутните кредити, ще се изненадате от начина, по който е засегнало колко американци живеят - дори и днес.
Нашата история започва на 22 юни 1944 г. - само няколко дни след D-Day - когато, след разгорещен дебат, Президент Франклин Д. Рузвелт подписа Закона за приспособяване на военнослужещите. Тъй като толкова много американци се биеха във Втората световна война, правителството знаеше, че може да има прилив на безработица, когато 15-те милиона членове на службата се върнат у дома. За да помогне за смекчаване на ефекта върху икономиката и да даде шанс на ветераните да настигнат финансово тези, които се връщат у дома, актът, известен също като Законопроектът за GI позволи на Министерството на ветеранските въпроси („VA“) да предложи средства за обучение и безработица на тези, които са се борили в война.
Законопроектът също така въведе това, което стана известно като заем от VA: Да помогне на членовете на услугите да получат жилище, беше решено правителството да гарантира част от безвъзмездното намаляване на ниските лихви ипотеки.
Тогава - и все още днес - VA не издава заемите, а по-скоро ги застрахова, издавайки „гаранция“ - или обещание на банката, че ще изплати част от кредита, ако изпадне в неизпълнение. През 1944 г. гаранцията е ограничена до 50 процента от заема и не може да надвишава 2000 долара (средният дом струва по-малко от 9 000 долара тогава). Само ветераните от Втората световна война са квалифицирани и бъдещите купувачи трябва да са изслужили 90 дни във войната. Ветераните също трябваше да кандидатстват в рамките на две години след отделяне от военните.
За мнозина първият кръг беше успешен: 2,2 милиона заемни кредити бяха измамен между 1944 и 1952г. Въпреки това имаше нарастващи болки, които трябваше да бъдат отстранени. Нарастваха цените на жилищата, така че гаранцията беше увеличена до 60 процента от заема, но не можеше да надвиши 7500 долара през 50-те години. Първоначалният срок на заема от 20 години направи цените на жилищата недостъпни, така че той беше удължен до 30 години. Съпрузите на ветерани, загинали в служба, бяха изключени от обезщетенията, така че в крайна сметка това беше разширено и за тях. Освен това ипотечната индустрия прехвърля таксите и разходите на купувача на жилища, повишавайки цените, така че на VA е дадено разрешение да регулира кой може да плаща какво.
Тъй като федералното правителство не е отпуснало заемите, това води до огромни, трайни проблеми. Това означаваше, че черните ветерани все още трябва да бъдат одобрени за заема чрез техните местни банки. Тези искания бяха постоянно отказвани поради дискриминация Подчертаванетоили историческата федерална политика за кодиране на кварталите на малцинствата като твърде "опасни" за застраховане на ипотеки, както и законите от ерата на Джим Кроу, които предпазиха семействата на Африка от достъпни жилища в страната предградията. Според статия от 2006 г. на Едуард Хюмес в Списанието за черните във висшето образование, през 1947 г. Мисисипи, само два от 3000 заема от VA отидоха на черни ветерани. Тези въпроси не бяха изрично адресирани до Закона за справедливото жилищно настаняване от 1968 г., но - и до днес - имат дълготраен ефект върху демографския състав на това кой живее къде.
С течение на годините, с увеличаването на броя на ветераните с всяка война, Конгресът направи повече ветерани, отговарящи на изискванията за програмата. Освен това заемът за VA е адаптиран за по-добро задоволяване на развиващите се нужди на ветерани: гаранцията беше повишена, когато цените на жилищата се покачиха, сроковете на годност бяха премахнати, заемите станаха допустими за капитал за рефинансиране и изплащане на парични средства, дефиницията на допустимите жилища беше разширена, за да включва апартаменти и мобилни домове, и екологичните подобрения бяха подкрепена. Освен това, мерки като „такса за финансиране“ (малък процент от ипотеката вместо PMI, която помага да се покрият загубите в случай на по подразбиране), въведени през 60-те години на миналия век и са въведени изключения от секвестирането на бюджета, така че програмата да може да се възползва от ветерани от години да дойде.
От създаването си заемът VA помогна на мнозина да постигнат „американската мечта“ в замяна на тяхната услуга. Поради това тя създаде огромна трайна сила. През 2016 г. а нов запис беше определен с над 700 000 гаранции за жилищен кредит. Причината да остане толкова важно и популярно закрепване за военната общност е, защото може да бъде трудно за военните членове да получат конвенционално финансиране за дом - поради много от същите причини беше трудно в минало. Всъщност ново проучване от Списък на апартаменти установяват, че ветераните имат по-висок процент на собственост на дома в сравнение с не-ветераните (76 процента срещу 62 процента).
За ветераните обаче не е толкова лесно да придобият собственост на дома, както някога. Проучването на списъка с апартаменти установи, че най-скорошните ветерани (служители в ерата след 9/11) са на 35 години процента повече разходи, натоварени по отношение на жилищата им, отколкото техните предшественици и дори техните не-ветерани връстници. Това е вярно, дори когато печелят повече средно от не-ветераните. Тези млади ветеринари имат само процент на собственост на жилището от около 40 процента - което все още е по-високо от общата хилядолетна ставка от 32,2 процента, според данни на Градски институт. Всичко това сигнализира, че може да е време Конгресът отново да актуализира законопроекта.
Въпреки че силата му може да е отслабнала през последните няколко години, заемните кредити на ВА са направили - и продължават да правят - собствеността на жилища възможна за хиляди ветерани. За много членове на службата и ветерани, това е единственият вид заем, който те могат да получат.
И тъй като членовете на услугите се движат толкова често, разходите за преместване бързо се сумират над това, на което са им предоставени квоти за преместване. Заемът за VA може да помогне да се сведе до минимум разходите за преместване на джобни средства, като депозити за сигурност и авансови плащания.
Днес, за да могат да получат заем за VA, ветераните трябва да имат най-малко 90 последователни дни активно военно време по време на военно време, 181 дни активно дежурство по време на мирно време, шест години в резервите или Националната гвардия, или да бъде оцелелият съпруг на ветеран или член на службата, преминал по реда на служба или поради увреждане, свързано със служба. След като ветеранът получи право на участие, той го има за цял живот и може да кандидатства за толкова VA кредити, колкото искат. Те обаче могат да имат само една активна ипотека наведнъж и трябва да се преместят в дома си в рамките на 60 дни след покупката.
VA гарантира четвърт от съответния лимит за кредити за заеми над 144 000 долара (този номер може да се променя годишно). Такси за финансиране варират в зависимост от цената на жилището, авансовото плащане и състоянието на купувача. Средната кредитна оценка, необходима за повечето заемодатели, остава толкова ниска, колкото 620, а ветераните са в състояние да се класират дори при високо съотношение дълг / доход. И двете изисквания са по-малко строги от това, което се изисква за военни купувачи, които търсят FHA и конвенционални заеми. Изискванията за инспекция и оценка на жилищата обаче са по-строги, отколкото при конвенционалната ипотека.
„Бях изненадан от това колко просто е да закупите дома си“, казва Джъстин Б., член на службата, който в момента живее в Джаксънвил, Флорида. Той току-що се затвори в дома си, който купи на заем от VA, след като се премести в новото си дежурство. „Моят брокери и заемодател работиха толкова добре, че единственото, което трябваше да направя, беше да докажа моето право и да подпиша документи. Нямах авансово плащане и при затваряне дори получих чек за моите разходи за затваряне. "
Подобно на много от ветераните, които са използвали програмата преди нас, моят приятел и аз имахме страхотен опит и успяхме да закупим дом, когато иначе нямаше да можем да го направим. Поради бързото набиране на наемните цени около военните съоръжения, ние дори спестяваме пари всеки месец, вместо да притежаваме дом! Тъй като много семейства са изправени пред финансови несигурности, програмата за кредитиране на VA се превърна в съществена полза за ветераните. Нашите ветерани работят усилено, за да гарантират, че свободите, които се радваме всеки ден, продължават да съществуват, а аз съм благодарен е, че има програма, която да помогне на ветераните и техните семейства да се срещнат малко по-лесно.
Преди да опаковате месинговите си тела, терасови акценти и макраме, отделете малко време, за да се промъкнете предварителен преглед на това, което казват експертите за недвижими имоти са основните тенденции в дома, в които ще проверяваме списъците си 2020.
Сара Магнусън
18 декември 2019г