Опитвате се да спестите 20 процента, за да оставите в първия си дом, но знаете ли точно защо вие се стремите към тази сума? Въпреки че не е нужно да намалявате този процент от покупната цена на дома си, за да го купите, той помага на две основни начини: Това ви спестява пари в дългосрочен план чрез раздробяване на лихвите и ви прави по-привлекателен заем кандидат. И макар че всичко това звучи като страхотна цел, това може да се почувства невъзможно за мнозина. И дори ако намерите начини да спестите тези пари, ще жертвате ли иначе забавен и пълноценен живот?
Макар че 20 процента авансово плащане може да изглежда като стандартния авансово плащане, това всъщност е далеч от това. Според Национална асоциация на брокеритепрез последните пет години повече от 70 процента от купувачите на жилища за първи път (които не са плащали изцяло пари) и 54 процента от всички купувачи - направиха вноски под 20 процента.
Какво ни пречи да постигнем тази цел за спестявания? Според същия този доклад за 2017 г. бариерите за спестявания варират сред възрастовите групи. Около 23 процента от анкетираните на възраст 36 години и по-млади заявиха, че спестяването за авансово плащане е най-трудната задача в процеса на закупуване на жилище, често цитирайки, че дългът на студентския заем ги задържа. Респондентите посочиха също така задължението за кредитни карти и заеми за автомобили.
„Има много практични причини, поради които хората казват, че трябва да се стремите към 20 процента, но аз знам за първи път купувач, това е много пари на преден план ", казва Farnoosh Torabi, журналист за лични финанси, домакин на подкаста “Така пари," и Чейс Шифер посланик на финансовото образование. „Когато намалите тези пари, оценката на риска ви намалява по добър начин. С други думи, не се смятате за толкова рискован за кредитополучател, колкото някой, който е с едва пет процента. “
Намаляването на 20 процента означава, че няма да се налага да плащате частна ипотечна застраховка (PMI) и вероятно също ще получите по-добра лихва - две неща, които ще ви дадат по-ниско месечно ипотечно плащане. Освен това разполагането с по-сигурно финансиране често подслажда офертата ви, за да ви помогне да получите дома, който искате.
Ако все още разберете колко пари искате да заложите на жилище, ето някои полезни фактори, които трябва да вземете предвид:
Ако ще имате ипотека, която е по-голяма от цената на сегашния ви наем, преструвайте се, че вече имате това ипотечно плащане, предлага Paula Pant, домакин на Позволете всичко подкаст.
Поставете това „плащане“ (или разликата между текущия наем и прогнозната ви бъдеща ипотека) в спестовна сметка. „Това ще ви накара да подражавате на опита да получавате по-голямо ипотечно плащане и можете да видите как се чувства това в живота ви“, казва Пант. „Ако мислите след месец или два:„ Това е твърде стресиращо. Останалата част от паричния поток ми е твърде ограничена. Просто сте натрупали някои допълнителни спестявания, "казва Пант. Използвайте тези пари по-късно за преместване и уреждане на разходите, съветва тя.
Повечето несъответстващи заеми и конвенционални ипотеки с по-малко от 20 процента авансово плащане ще се придържат към частна ипотечна застраховка (PMI). PMI защитава ипотечната компания, ако не платите заема си. PMI обикновено струва между 0,5 и 1% от цялата сума на заема годишно, според Investopedia. Това означава, че при заем от 100 000 долара можете да плащате 1000 долара годишно - или 83,33 долара на месец (ако се приеме, че 1% такса PMI). Удвоете това месечно число, ако заемът ви е 200 000 долара и т.н.
Въпреки че в момента 83,33 долара може да не ви звучат много месечно, не бива да отстъпвате как това може да повлияе на разходите ви в бъдеще. Ами ако трябва да се грижите за болен член на семейството, докато сте бременна, а колата се нуждае от нови гуми или, ако загубите работата си и покривът започва да тече? „Това е, което ме тревожи за PMI, не е 80 долара на месец“, казва Пант. Трябва да помислите как можете да си позволите това месечно плащане през следващите 15 или 30 години, докато преустановявате всякакви неравности по пътя - финансово и лично.
„Основната покупка и дългосрочният ангажимент не трябва да се основават на това дали на този конкретен момент можете да изпълнявате месечните плащания или не“, казва Пант. „По-мъдрата рамка за вземане на решения би била, ако тази покупка е нещо, с което можете да живеете в продължение на много години и е достатъчно достъпно, че ако в бъдеще се случват големи хълцания.“
„Когато моите хилядолетни клиенти идват при мен и обсъждаме техните крайни житейски цели, покупката на жилище е почти винаги в техните списъци с желания ", казва Ziyah Esbenshade, финансов съветник в Pell Wealth Partners в Ню Йорк Сити. Тя ще работи със своите клиенти чрез извършване на задълбочен анализ на техните приходи и разходи: „Ние определяме възможностите им да спестят за авансовото плащане“, казва тя. „След като клиентите ми идентифицират 20-процентовото първоначално авансово плащане, ние разглеждаме техния паричен поток и виждаме колко могат да спестят месечно“, казва тя. Тогава те настройват част от заплатата на клиента, за да отидат във външен акаунт, който е единствено за тази цел.
Целта може да е да спестите тези пари за тригодишен период, казва Есбеншаде. „След като създадем техния план, хората наистина се вълнуват от него и когато се срещна с тях година по-късно, те казват:„ Не мога повярвайте колко пари спестих за тази цел и се чувствам наистина постижима. Има чувство на гордост там ", казва тя казва.
Кредитът играе голяма роля в процеса на закупуване на жилище. „Бих препоръчал да вземете кредита си толкова сериозно, колкото и вашата готовност в брой“, казва Тораби.
Ако вашият кредитен рейтинг е по-малък от звездния, времето, което отделяте, за да спестите за авансовото си плащане, е чудесно време да го увеличите. Това не само ще ви гарантира заем, но и че ще спестите пари в процеса. „За да получите най-ниския възможен лихвен процент, искате да сте сигурни, че имате най-добрия кредитен рейтинг“, казва Есбеншаде. Не сте сигурни към какъв резултат да целите? Вижте какво необходим е кредитен рейтинг за закупуване на къща.
Всички наши експерти препоръчаха да спестите поне три месеца разходи във вашия спешен фонд за онези неочаквани събития, за които споменахме по-рано. „Знам, че има някои хора, които обичат да натискат това малко по-нататък… но три месеца е удобен барометър“, казва Пант.
Тораби озвучава това, добавяйки, че според нея хилядолетите с цифрова способност вероятно биха имали по-голям шанс да подскачат след уволнение и че минимум три и максимум шест месеца разходи за живот биха спестили са достатъчни.
Преди да решите кой дом искате да купите, помислете какво може да донесе следващите три, пет или 10 години за вас и вашето семейство. Искате ли да си починете от работа, за да останете вкъщи с деца? Това ще се отрази на доходите и способността ви да извършвате ипотечни плащания. Вие или вашият партньор планирате да се върнете на училище на пълно или непълно работно време? Ще ви трябва ли скоро нова кола? Това е разход, за който ще ви трябват пари, след като се затворите в дома си. Всичко това са важни решения, които трябва да вземете предвид, когато обмисляте да използвате спестяванията си и да извършвате месечни плащания.
„Купете си дом, който е достъпен при обстоятелството, че само един човек печели пари“, предлага Пант. „Това всъщност прави две неща: Едно, дава ви гъвкавост да останете един родител у дома. Второ, ако се разделиш, разведеш се и след това един човек се премести, а другият остане в дома, това е по-вероятна ситуация, че човекът, който в крайна сметка поддържа този дом, ще може да продължи да си го позволява плащане. "
Макар че това начинание може да не е реалистично за всеки, който купува дом на базата на двоен доход, ако загърнете солидна част от заплатата на един човек, ще имате огромни спестявания, ако такъв от вас изгубват работа, имате нужда от почивка, за да се грижите за болен член на семейството, изисквате допълнително почивка след раждането на бебето или просто бъдете по-добре подготвени за големите разходи, които животът хвърля ти. Имате ли кола, която е на краката му? Пант предлага да се запитате дали можете да накарате колата да оцелее за още една или две години, след което да оправите колата така тече и се опитайте да го издържите, за да можете да използвате тези други пари за авансовото си плащане и да получите най-добрата ипотека мога. В крайна сметка финансово ще ви бъде благоприятно да изчакате.
Тораби казва да вземете ипотеката, която дава възможност за дишане в бюджета ви. „Влагате пари в това, което, надяваме се, ще бъде ценен актив във времето“, казва тя.
IRS позволява ограничени безвъзмездни тегления на IRA за първи път покупка на жилище до 10 000 долара. И ако сте имали а Рот ИРА поне пет години може да имате малко повече свобода на действие; винаги можете да изтеглите данъци и такси, без данъци, но все пак сте ограничени до 10 000 долара. Средствата могат да се използват за първоначални разходи за покупка на жилище или затваряне.
Това обаче не винаги се съветва: „Мисля, че тегленето на до 10 000 долара от вашия Рот е голяма грешка“, казва Есбеншаде. „Roth IRA са като златен стандарт за инвестиране, особено когато сте млади, защото парите растат без данъци през целия ви живот, а след това излизат без данъци. Ако трябва да се докоснете до пенсионните сметки, мисля, че вероятно това да се направи под формата на заем би било най-доброто от лошите варианти. Но истинската цел е да се опитате да получите това авансово плащане, без да вземете нашето или да нараните пенсията ви. ”Съветът й? По-добре е да съберете и платите PMI.
А Заемът на Федералната жилищна администрация (FHA) е ипотека, поддържана от правителството, предназначена да помогне на купувачите на жилища, които не разполагат с толкова пари, за да затворят дома си или които биха се борили да получат конвенционален заем. При заем от FHA изискването за авансово плащане е 3,5 процента за кредитни оценки от 580 и нагоре и 10 процента за кредитни резултати от 500-579, според статия на BankRate.com. Ще плащате и специална PMI - наречена FHA ипотечна застрахователна премия (MIP) - или за двете живот на заема (ако сте сложили по-малко от 10 процента), или 11 години (ако отложите повече от 10 процента). Можете да отмените MIP, въпреки че рефинансирате за конвенционален заем.
Въпреки че това може да изглежда много, всъщност това е добър вариант за мнозина. Тораби казва, че това е различен път към собствеността на жилища за купувачите, които стартират определен доход, които искат да станат собственици на жилища и може би не разполагат с толкова пари, за да го направят. Те обаче трябва да се предприемат само ако не се преувеличавате, когато става въпрос за ипотеката.
„Направете си проучвания“, отзвучава Ebenshade. "Ако отговаряте на условията за заем от FHA и имате сигурна работа, можете да си позволите разходите за жилище и да заделите този извънреден фонд, тогава смятам, че си струва да го проучите."
Преди да опаковате своите месингови тела, терасови акценти и макраме, отделете малко време, за да се промъкнете Визуализация на това, което казват експертите за недвижими имоти са най-добрите тенденции в дома, в които ще проверяваме списъците си 2020.
Сара Магнусън
18 декември 2019г
