След като направих няколко основни ремонта на дома си, исках да определя възвръщаемостта на инвестицията ни колко повече бихме могли да направим, преди да стане собствеността ни по-подобренаи ако си струва да проучите рефинансирането. Така че се обърнах към моя оооооооооооооооооооооооооооооооооооо, Гарет Акълс Semonin в Луисвил, Кентъки, за груба оценка, преди да отидем за официална оценка. Като цяло, когато получите оценка, тя идва със страници, трудно пресееми чрез жаргон за недвижими имоти. Затова си представете изненадата ми, когато Ексъл ми даде пряк номер и обяснение, което почти всеки можеше да разбере.
Докато много специалисти по недвижими имоти оценяват по отношение на „долари на квадратен фут“, Акъл предпочете - поне в моя случай и в нашия район - да оценява имотите по скала от една до пет звезди. По принцип той разглежда имотите в квартала, вижда за какво се стреми и създава пет различни скоби: Свойствата, които почти не могат да се използват, са Свойства „една звезда“ и най-горната линия, имотите за дома на мечтите са „петзвездните“ имоти, като средната цена на къщата в района е „тризвездна“ Имоти.
„Като го гледам по този начин, лесно мога да идентифицирам типа купувач и ценовия диапазон, който те вероятно биха платили за имота“, казва ми Ексълс. „След това можем да назначим разумна цена за квадратен фут за всяка категория„ звезда “в микро-зоната.“ Той каза също, че този метод му позволява да контролира по-добре отклоненията.
Каза ми, че когато за първи път закупихме имота си, той щеше да го класифицира като ниска двузвездна: Той имаше потенциал, беше жизнеспособен, но имаше отчаяна нужда от актуализации. Платихме 200 000 долара за това, или приблизително 50 долара на квадратен фут. След това, когато направихме първоначални общи актуализации (като инсталиране на централен ефир, тонове козметични актуализации и работа на червата рено на ужасно трети етаж), той каза, че скочихме в солиден тризвезден дом от средата до високото, като се натъкнахме на нашите оценки до $ 85 квадратни фута до $ 95 на квадрат крак.
И беше прав! Когато имахме официална оценка, домът ни беше оценен на $ 350 000 след първоначалните ни актуализации.
Така направихме повече ремонти - актуализиране на кухнята, килера и банята (за което Аклис ни каза, че ще бъде визуално и функционално оценен от по-висок краен купувач.) Той ни каза, че тези renos ни преместиха във висока три до ниска четиризвездна категория. Въз основа на сравними имоти в района, това ни доведе до $ 110 до $ 115 на квадратен фут или между $ 429,000 и $ 448,000.
Решихме, че си струва да рефинансираме и получихме официална оценка. Оказва се, той отново беше прав - макар и малко консервативен - и домът ни струваше 475 000 долара.
Все още планираме някои незначителни актуализации, за да подобрим още повече рейтинга си, но Ексълс ни каза, че нашата къща наистина ще може само да влезе в средна четиризвездна оценка или около $ 125 на квадратен фут, тъй като това е максималният потенциален потенциал на нашия имот, поради местоположението му и общото функционалност. Въпреки че бихме могли да добавим всяка надстройка на собствеността ни, има само толкова голяма възвръщаемост на инвестицията, която ще получим за нея.
„Точно като купувача, който не би платил пари от пет звезди за хотел, който е на половин миля от плажа, не мисля можете да направите всичко - или каквато и да е сума пари, която бихте могли да похарчите - за да направите това място с пет звезди “, Ackles казах.
Да, методът на Ackles е нетрадиционен, но подходът зад него е обикновен за агентите по недвижими имоти. Докато Einat Bar, агент за недвижими имоти с Compass в Бруклин, Ню Йорк, казва, че никога не е правила звездна оценка, тя и нейните колеги като цяло правят цени за състояние и местоположение в мащаб със съпоставими имоти на пазара и скорошни продажби. Въпреки това, не всички агенти правят това. Бар отбелязва, че някои агенти в Ню Йорк се придържат стриктно към цената на квадратен крак.
Всичко това означава, че определено не трябва да пропускате официална оценка, ако искате да продадете някой път скоро или да рефинансирате - но мисля, Трикът на Ackles ми помогна изключително много, когато се опитвам да преценя какви реновиции си струват да предприемем и колко ще добавят към препродажбата на дома ми стойност.
Преди да опаковате своите месингови тела, терасови акценти и макраме, отделете малко време, за да се промъкнете Визуализация на това, което казват експертите за недвижими имоти са най-добрите тенденции в дома, в които ще проверяваме списъците си 2020.
Сара Магнусън
18 декември 2019г