Ние независимо избираме тези продукти - ако купувате от някоя от нашите връзки, може да спечелим комисионна.
Всички сме го чували. Ако искате да купите, винаги трябва да отидете за най-лошата къща в най-добрия квартал. Но много от нас някога ли са спрели да поставят под въпрос тази конвенционална мъдрост? Мислех, че копая конвенция кога Купих една от къщите с най-ниски цени в квартал, от който много местни жители се отклоняват (и за моята вечна неудовлетвореност шофьорите от Uber казват на моите гости на Airbnb, че трябва да избягват) - но вярно ли е?
Прочетох тяхната книга, така че не е нужно (въпреки че е чудесно четене!) И разговарях с нея ZillowСтарши икономист Аарон Теразас, който ме разгледа чрез техните изследвания и открития. (Нека да го предговора, като кажа, че не съм експерт по недвижими имоти и не играя такъв в интернет. Споделям наученото и собствения си опит тук. Вашият пробег може да варира.)
Изглежда, че поговорката е основана на любовта ни към сделка. „Всички търсят сделка“, казва Теразас, „и ако погледнете назад, имаше смисъл, че най-евтиният дом в хубавия квартал е добър разбра... че това е влизане на задната врата в ритмична зона. "И сигурно, той признава, ако искате да търкате лактите с по-богати хора или да имате достъп до по-богати Удобствата в квартала като паркове и училища превъзхождат желанието ви да видите как стойността на дома ви расте, което може да ви накара да си купите евтин дом в „стока“ квартал.
Ако обаче искате стойността на дома ви да премине в бандитите през следващите години, данните им казват, че това не е начинът да се постигне.
Zillow е основана от няколко технически хора, които са били разочаровани от това, че нямат достъп до данни, които правят брокерите, обясни Terrazas. И имат ли някога ръцете си за данни сега! Така те вкопаха в него.
Те са класирали по цена всички квартали в даден район на метрото в цялата страна, казва Теразас тогава взеха най-долните десет процента от домовете и ги сравниха с общата тенденция в техните съответни квартали.
Това, което се случи, е, че долните 10 процента са оценени точно в съответствие с останалите в квартала, казва Теразас. Добре, добре, това не е добре или лошо
„Нападателят идва - казва той,„ когато сравнявате тези скъпи квартали с други квартали в района на метрото. Тези скъпи райони са склонни да изпълняват недостатъчно метрото като цяло. “
Ето какво трябва да направите, ако искате дом, който ще се увеличава по-бързо в стойност: Направете старата поговорка и купете най-евтината къща в най-горещия квартал, където, казва книгата:
Но какво прави горещ квартал? По математика, това е мястото, където в исторически план домашните стойности са по-ниски от тези на метрото като цяло, но през последните пет години се наблюдава поскъпване над средната медия. И как намирате тази информация? "Очевидното място е Zillow", казва Terrazas (той) е техния старши икономист), но можете да говорите и с местни специалисти по недвижими имоти.
Ако нямате нищо против да ровите през някои мега електронни таблици, всичко е наред zillow.com/data. Намерих моите квартални данни с помощта на Terrazas. (Тук съм писател, а не статистик!)
Разбира се, че трябва да сте в горещия квартал достатъчно рано, за да вземете сделка, така че там идва сложната наука (или изкуство?) За определяне на това, което ще бъде горещо.
Помислете за ефекта на ореола, казва Теразас, и потърсете кварталите с по-ниски цени, съседни на горещите. Тези кафенета и галерии и подобни ще започнат да се преливат в по-достъпни райони, когато цените се повишат. (Мога да потвърдя това - продадохме старото си жилище в квартал, който стана горещ за наша изненада и се преместихме по-близо до центъра на нашия сегашен много повече достъпна цена на квадратен фут и ресторантите започват да идват.) Близостта до центъра на града също е важна, но имаше някои други интересни констатации.
„Забравете за хипстерите“, се казва в книгата. „Преди всичко най-големият показател за квартал, който един ден силно би оценил като стойност, е възрастта на жилищния му фонд. Колкото по-стар е средният дом, толкова по-вероятно е даден квартал да види силно оценяване. “
Какво, защо? Тук наистина се вълнувам, седейки тук, в моя дом от 1890г. „По-старите домове изискват по-големи инвестиции“, обяснява Теразас (можете да го кажете отново!) „И затова те са по-достъпни. Това е възможност, която изисква известна инвестиция, но това ще се изплати в по-дълъг срок. " горна част за фиксатор в наши дни не са толкова намалени.
Същото може да бъде вярно, когато става дума за квартали с по-голямо наемно население; „Собствениците на тези домове не е задължително да инвестират или поддържат тези домове толкова много“, казва той, така че е по-вероятно да намерите достъпна фиксираща горна част, когато те се появят за продажба.
Ако търсите голяма възвръщаемост, това, което търсите, забравете конвенционалната мъдрост, според тези експерти. Най-евтината къща в най-добрия квартал не е пътят. Вместо това, купете най-евтината къща в най-горещия квартал - и започнете, като погледнете в по-стар квартал, близо до действието.