Когато жена ми и аз търсехме да стигнем предварително одобрен за ипотека, започнахме от най-очевидното място: Bank of America, дългогодишното жилище на нашите чекови и спестовни сметки. Оказва се, че това може да не е била умна идея.
За начало с изненада открихме, че техните цени и условия са доста непривлекателни, особено за купувачи за първи път като нас. Вече търкахме пари в брой, а банката беше доста несигурна относно сумата за авансово плащане. По-конкурентните проценти биха ни наложили да плащаме точки (онези големи такси, които плащате предварително, за да намалите дългосрочната лихва върху ипотека). Истинският прекъсвач обаче? Bank of America не е участвал заемодател в държавата ни програма за купувачи на дома за първи път, в крайна сметка преминахме към общностна банка, която беше.
Но независимо дали сте първият купувач на жилища, има още една причина да помислите два пъти за получаване на ипотека при същото място, където правите ежедневното си банкиране, независимо дали е голяма банка или дори местният кредитен съюз: Правото на изместване. Това малко
закон позволява на банките да теглят пари от вашата чекова или спестовна сметка, ако закъснявате с плащането по заем, като например вашата ипотека. Това може да се случи и при други заеми, обслужвани от банка, като плащания с автомобили.В някои случаи банката може дори да направи това без предупреждение, което ще доведе до по-нататъшни финансови поражения върху вече закъсал в брой клиент. Представете си, че правите трудния избор да отложите ипотечното си плащане, след като сте освободени, спестете какви пари сте оставили за храна... и след това неочаквано ще изчезне от вашата сметка.
Вероятно това не се случва толкова често, колкото може - заемодатели използвайте правилото по своя преценка, което обикновено е, когато всички други подходи се провалят. А някои щати ограничават практиката: Например в Калифорния банките не могат да докоснат последните 1000 долара в акаунта ви, за да предотвратят горния сценарий. Федералният закон също така не позволява на банките да използват правото на компенсация за дълг по кредитни карти. Но все пак има риск, за който си струва да помислите, дори и да не можете да си представите, че изоставате толкова много (малко хора, ако има такива, очакват да не платите заем, но се случва).
Но знаете дали сте уязвими в правото на компенсиране е важно, тъй като кредитор може само законно да взема средства извън друг акаунт, ако договорът ви за заем конкретно го разрешава, казва Ричард Баренблат, специалист по ипотечни кредити с GuardHill Financial Corp. Никой не харесва фин шрифт, но преглеждането на вашия документ за заем ще си струва лозунга, тъй като там ще намерите всякакви споменавания за клауза за „право на компенсация“. Ако имате електронна версия на документа, просто направете обикновен Command-F или Control-F търсене за „компенсиране“ или „setoff“, за да видите дали несъзнателно сте се съгласили с него.
Освен това някои банки правят това само ако сметките ви са свързани, казва Елиза Д. Лев, старши офицер по заем в Банка граждани, където това важи. „Банката не може да изтегли парите от вашата банкова сметка, освен ако не сте настроени за автоматично приспадане“, казва тя. Leve казва, че ако не сте настроени за автоматично приспадане и неизпълнение на вашия заем, тогава банката ще ви уведоми, че акаунтът влиза в официален процес на предварително изваждане.
Така че, в случая с Гражданска банка, решението изглежда просто: Просто не свързвайте профилите си, нали? Е, банката предлага на своите клиенти 0,125 процентни пункта отстъпка върху тяхната ипотека, ако свържете акаунти и се регистрирате за автоматично плащане, което прави доста вероятно да свържете акаунта си, за да получите спестяванията. Други банки харесват Пета трета понякога предлагат това като специална промоция.
За да сте сигурни, има предимства да поддържате финансовия си бизнес в една институция - като тази отстъпка за ипотечна ставка. Ако за банката е лесно да прехвърли пари от чековата си сметка към ипотеката, вероятно ще е приятно и лесно и за вас. Ако твоят кредитен рейтинг не е много добро, дългогодишната връзка с местния кредитен съюз може да ги накара да бъдат по-гъвкави по отношение на техните критерии за отпускане.
И ако сте на едно място с пари в брой, но неорганизирани или забравящи, добре, може би предпочитате банката си просто да посегне към вашата сметка, ако пропуснете плащане, вместо да претърпите удар по кредитния си рейтинг.
Ако получите заем от основната си банка, един от начините да се предпазите от правото на компенсиране е да поддържате спешен фонд или вторична чекова сметка в отделна финансова институция. Онлайн банката е добър вариант, тъй като те са лесни за отваряне и често имат по-високи лихви от традиционните спестовни сметки. съюзник и Пазарен капитал One 360 са две от най-големите и утвърдени онлайн банки.
Но ако отговаряте на условията за вашата държава или град програма за купувачи на дома за първи път, най-добрият ви залог е вероятно да намерите общностна банка или кредитен съюз, който участва в нея. Тези програми могат да предлагат опции за ниско плащане, гъвкавост на кредитния рейтинг - дори предимства като авансово плащане и ипотечна застраховка, ако загубите работата си. Звучи много по-хубаво от това да си вадите пари от акаунта си на място, нали?