Представете си, че ще намерите дом, който абсолютно обичате (или поне виждате голям потенциал в). Сега: Ами ако бихте могли да живеете там, но вместо да харчите спестяванията си предварително, вие плащате по малко част от наема всеки месец към авансовото плащане. Звучи като сън, нали? Най-вероятно да - особено ако сте на свободна практика, има кредит толковаили високо съотношение дълг / доход (тези дяволски студентски заеми!) или просто не може да отделя достатъчно пари всеки месец, за да направи път на авансовото плащане.
Е, тази ситуация не е само от мечтите - това е вид договор, известен като „отдаване под наем“. Но като много сценарии, твърде добри, за да бъдат истински, той идва с справедлив дял от рискове да обмисли. Ето какво трябва да знаете, преди да подпишете:
Тези еднолични лизингови договори се наричат много неща, но обикновено се използват „лизинг под наем“, „договори за покупко-продажба на лизинг“, „договори за покупко-продажба на лизинг“ или „опции за покупка на лизинг“. В лизинг под наем, наемател се съгласява да наеме жилище или къща от наемодател. Всеки месец наемодателят ще прибира част от месечното плащане към фонда на наемателя в дома. Договорената цена остава фиксирана през целия лизинг. Обикновено, след като наемателят е платил достатъчно собствен капитал в дома, за да се класира за ипотека, наемателят има възможност да закупи от наемодателя.
Например, наемател може да подпише договор за покупко-продажба на лизинг за къща от 150 000 долара. Наемодателят ще изисква от тях да вложат 500 долара и да плаща 1200 долара на месец - $ 200 от това ще отиде за авансово плащане. След две години наемателите ще платят 4800 долара за авансово плащане или 3,2 процента от стойността на имота - достатъчно, за да покрият авансово плащане на FHA ипотека. Ако решат така (не забравяйте, че това е опцията за закупуване), наемателят може да обезпечи ипотеката и да следва стандартните процедури за закупуване на жилище.
За един те могат да бъдат скъпи. Наемодателите могат да изискват невъзстановими авансови такси (известни като опция премия), за да осигурят опцията за покупка. Те могат да станат също толкова скъпи, колкото и авансовото плащане - ако не и повече. Стандартът обикновено е 5 процента, но това може да бъде договорено между страните. Освен това, ако наемател избере да не купува в края на договора, няма да получи обратно нито един от съхранените пари.
Също така е важно да се отбележи, че лизинговите наеми под наем звучат сходно, но много се различават от настройките на „договор за сделката“ (които имат свой набор от рискове). Договор за дела са финансирани от продавача жилища, в които купувачът плаща на продавача обратно за дълъг период от време на месечни вноски с висок интерес. В тези ситуации наемателят е отговорен за всички ремонти, а обикновено и за данъци и застраховки.
При наемане под наем, наемателят обикновено е обхванат от правото на наемателя по време на периода на наемане и не отговаря за поддръжка или ремонт. Това обаче може да варира от държава до държава - и наемодателят ви може да се опита да ви накаже да подпишете тези права (макар че отново законността на това варира от държава до държава).
Тъй като собствеността на жилища става извън обсега на повече американци, лизинговите наеми стават все по-популярни. Сега има някои добре финансирани компании на Уолстрийт, които оферта прозрачни програми за отдаване под наем за реновирани домове от висок клас. Освен това те са често срещани при партньорски продажби, например, ако семеен приятел иска да продаде имота ви на вас, но все още нямате пълно финансиране. Според Никол Монтичели, агент по недвижими имоти в BEX Realty във Флорида, стандартният договор за наем на собственост почти винаги се пише с най-добрия интерес на продавача имайте предвид - това означава, че когато влизате в тях като наемател, трябва да направите старанието си, за да смекчите риска.
Например, наемодателят / продавачите могат да се опитат цялата поддръжка и ремонт да паднат на наемателя (това може да е срещу наемател закони в много щати, така че се консултирайте с вашия адвокат!) Или в договор може да се посочи, че едно забавено плащане ще анулира съгласие. Това означава, че наемателят ще загуби всички пари, които вече е платил, както и парите, които са вложили в ремонти и ремонти на имота.
И тъй като лизинговите наеми под наем са привлекателни за онези, които иначе са изтласкани от традиционните опции за закупуване на дома, пазарът е податлив на измами. Например, във Флорида се наблюдава увеличение на измамите, свързани с отдаване под наем под наем по време на срива на пазара на жилища в средата на 2000 г., казва Монтичели. Имаше много случаи, в които наемателите правеха месечните си плащания, завършваха ремонти и дори надграждаха дома, докато собствениците на жилища прибраха плащанията си. След това собствениците щяха да спрат да плащат ипотечните плащания и наемателите ще се окажат високи и сухи, когато банките дойдат да възстановят имота. А 2016 г. „Ню Йорк Таймс“ разследване показа, че тези измами отново са във възход.
Въпреки това, дори ако всички тези неща станат ясно, важно е да осъзнаете, че все още влизате в трепереща ситуация - инвестирате в нещо, над което имате малък контрол.
Например, въпреки че може да не е имало допълнителни залог върху имота, когато сте подписали договора си за наем, собственикът може да е добавил някои след факта, казва Loving. Определянето дали това е така и се опитвате да се защитите от него, всички ще дойдат срещу вас допълнително. Това може да направи истинската цена за закупуване на дом чрез наем под наем много по-висока от тази на традиционната покупка.
Освен това, въпреки че имате законни права върху инвестираните пари, може да е много скъпо да получите това, което сте дължи в крайни случаи: „Собственикът все още може да не изпълни задълженията си по ипотека и да загуби жилището си до възбрана“, обичащ казва. „[Това] ще ви обвърже с необходимостта да заведете съдебен спор за всяко средство за защита срещу продавача.“
Ако сте решили, че отдаването под наем е на вас или ако сте се влюбили в наем, който има възможност за покупка, следващата ви стъпка трябва да бъде да се обадите на адвоката си. Както бе посочено по-горе, различните щати и региони имат свои собствени закони, които се отнасят до наемането на собственост, така че уверете се, че вашият адвокат знае добре къде търсите да подпишете договор за наем.
Монтичели склонява да съветва клиентите си да стоят настрана от наемите под наем, но ако клиентите й решат да тръгнат по този маршрут, тя винаги препоръчва на адвокат да прегледа договора и да го пренапише, за да бъде по-благоприятен за наемателя и да смекчи риска. Например, наемателите могат да се уверят, че не плащат двойно за подобренията и обновленията, в които инвестират, и че покупната цена не може да бъде увеличена, когато дойде време за покупка. „Ако продавачът няма да предоговори, приемете това като предупредителен знак“, казва тя.
„Поискайте да бъдете квалифицирани и покажете договора на заемния служител“, казва Люис. Служител по кредита ще вземе финансовата ви информация и ще ви уведоми, ако сте на път да получите ипотека след няколко години. Те също така ще се уверят, че вашите частични плащания за наем ще се добавят, за да извършите авансово плащане, когато настъпи това време.
И, разбира се, ако наемането на собственост ви се струва твърде рисковано, но ви харесва удобството да разполагате със своите наемни авансови спестявания, винаги има опция за преместване на по-евтино място, но заплащане на същата сума под наем (тоест по-евтиният наем на вашия наемодател и остатъчната част в спестяванията ви сметка).