Често чувате термина „втора ипотека“, който се появява, когато гледате филм или телевизионно предаване, когато героят не е в добро финансово състояние. „Те трябваше да вземат втора ипотека върху къщата си“, ще прошепва клюкарски герой, описвайки как тяхната свобода е паднала в лоши времена. Но вторите ипотечни кредити получават лошо равенство - макар и рисковано, те често са чудесен инструмент за решаване на финансови проблеми или дори разумно да продължат напред.
Преди да се задълбочим в дебелата пестеливост на втора ипотека, нека да излезем на същата страница с какво точно става дума. Първата ви ипотека е заем, който помага да финансирате закупуването на жилище, така че не е нужно да влагате стотици хиляди долари наведнъж (защото нека е истинска: Кой има такива пари?)
Но втора ипотека по същество ви позволява да заемате пари от собствения си капитал. Капиталът е нефинансираната част от стойността на вашия дом, така че по същество правите парите, които сте платили в дома си, използваеми за други неща. „Да кажем, че къщата ви днес струва 250 000 долара, а вие дължите 150 000 долара“, казва Холдън Луис,
NerdWalletСпециалист по ипотека. „Извадете дълга от началната стойност и това е вашият собствен капитал: 100 000 долара.“ Капиталът на вашия дом може да расте и да се свива извън вашето ипотечно плащане: Стойността, спечелена от силен пазар на недвижими имоти или подобрения, които сте направили, може да доведе до увеличена собствения капитал. Въпреки това можете да загубите собствен капитал, ако домът ви поевтинее по стойност или пазарът на жилища се срине.Въпреки това, не винаги можете просто да вземете целия си капитал в дома си: „Повечето кредитори на собствени капитали искат да задържат общия дълг (и за двете ипотеки) до 80 процента от стойността на дома, или понякога 90 процента, “обяснява Люис,„ Така че в [този] пример домът струва 250 000 долара, а 80 процента от това е $200,000. Ако дължите 150 000 долара за основната ипотека, тогава това ви дава до 50 000 долара, можете да вземете заеми. “
Точно като първата ви ипотека, вашият дом се държи като обезпечение за втората ви ипотека. Ако по подразбиране на вашата ипотека, банката има правомощието да вземе дома ви като изплащане.
Добре, сега, когато разбирате какво всъщност представлява втората ипотека, нека да се задълбочим защо бихте искали такава. В някои случаи може да имате агресивно изплащате ипотеката си да спестите от лихвени плащания и искате да освободите някои средства, които да използвате в случай на спешност. Можете също така да искате да направите голям ремонт за да увеличите собствения си капитал, но, отново, не разполагате с пари в ръка, за да си го позволите. В някои ситуации може да има смисъл да използвате собствения си капитал за консолидиране на дългове (a.k.a. изплащане на множество дългове с високи лихвени проценти с един голям заем с по-малък лихвен процент), плащайте за образование или дори големи медицински сметки. За други, добавянето на втора ипотека е най-добрият начин да си позволите жилище без 20 процента авансово плащане.
Сега, ако не беше достатъчно объркващо, че има първа и втора ипотека, всъщност има два преобладаващи вида втора ипотека: Заем за собствен капитал и кредитна линия за домашен капитал (HELOC). Нека да поговорим за разликите:
Заемът за собствен капитал е еднократен заем, който предоставя еднократна сума пари, която можете да използвате за каквото искате. С този вид заем ще погасявате заема постепенно във времето. Заемите за собствен капитал обикновено имат фиксиран лихвен процент и срок на заема, а вие плащате същата сума месечно. По същество те работят точно като първата ви ипотека, но обикновено идват с по-голям интерес процент от първата ви ипотека, тъй като добавяте малко повече риск към финансирането на дома си, Патрик Бояджи, Изпълнителен директор на rategravity.com, казва.
Акредитивната линия на собствения капитал (HELOC) е, добре, капиталът на вашия дом се превърна в кредитна линия. Който е вашият кредитор, ще зададете максимален лимит за заемане и можете да заемате колкото и да е във всеки момент, докато не достигнете максималния. Можете също да имате HELOC и никога да не го използвате, но той е там, ако имате нужда. Ето защо кредитните линии често се сравняват с кредитните карти - и те обикновено имат по-ниски лихви, отколкото вашите пластмасови. Те също не се амортизират, като заем за собствен капитал. HELOC-ите обаче се предлагат с регулируеми ставки, така че месечните плащания могат да се повишат или спадат, в зависимост от ставките на федералните резерви.
След като разбрахте какво е HELOC, ето ви дузина: Ако сте близо до изплащането на ипотеката си и искате да приспаднете повече лихва (ако си спомняте, тъй като ипотеките са амортизирани, вие сте плащате повече лихва преди 30 години) можете да извадите втора ипотека под формата на HELOC, да изплатите ипотеката си и след това да използвате HELOC като първата си ипотека и да приспаднете ТОВА интерес. (Ако сте объркани от тази концепция, вероятно все още не сте готови да го направите.)
Добре, добре, добре, така че макар това да е объркващо, ето какво може да се отнася за вас: Въпреки че звучи контраинтуитивно, дългогодишните собственици на жилища, които искат да използват собствен капитал, не са единствените хора с секунда ипотека. Купувачите за първи път могат да изберат да извадят две ипотеки наведнъж, ако не могат да си позволят 20 процента авансово плащане, без да вземат PMI. Те често се наричат „изплатени заеми“. Те обикновено се дават като заеми от 80/10/10 или 80/5/15. Това означава, че те заемат 80 процента от сумата в дома си в първа ипотека с една фиксирана лихва, 10 или 5 процента от тяхната домашна стойност във втора ипотека с друга, по-висока фиксирана лихва и доставяне на 10 или 15 процента като техния собствен капитал чрез намаление плащане.
В някои случаи това може да се окаже най-добрият финансов вариант за някои. Тъй като банките считат кредитите над 80 процента от стойността на жилището като заеми с по-висок риск, те често идват с по-висок лихвен процент и изискват ИПП за разлика от тези с 20 процента авансови плащания или по-високи. Вторите ипотеки могат да помогнат за намаляване на този лихвен процент и да се отървете от PMI, като разбиете този голям заем: Вместо да заемате много пари с много високи лихви, някои хората получават първа ипотека в рамките на съответстващите суми на заема (какви агенции като Fannie Mae и Freddie Mac set) и след това втора ипотека за покриване на останалия заем разходи. „Не е рядкост комбинираните плащания да са по-малко от един заем с ипотечна застраховка“, казва Бояджи. Освен това засега лихвата по втория ви заем е облагаема с данъци (подлежи на ограничения за приспадане на лихви), но ипотечните застраховки не са.
Що се отнася до втория процес на ипотека - без значение за какво го използвате - от изключително значение е да запомните, че буквално поставяте дома си на ред. Освен това, имайте предвид, че ще трябва да заплатите многобройни разходи за оценки, кредитни чекове и т.н. Ако има реален страх, че няма да можете да изплатите втора ипотека, това не е подходящият заем за вас.
Освен това помислете защо искате такъв. Ако искате да купите нова Tesla, втората ипотека вероятно не е този път. Вместо това те най-добре използват за подобряване на финансовото състояние (консолидиране на дълга или подобряване на собствения капитал), а не за създаване на нови финансови проблеми.
И разбира се, не основавайте финансовите си решения на тази статия: Най-добрият съвет, когато става въпрос за това дали втора ипотека е подходяща за вас, е да говорите с реномиран кредитен служител. Въпреки че искаме да ви дадем цялата информация, която можем, тяхното професионално мнение има най-голямо значение. Също така е добре да поговорите с вашия данъчен представител, преди да започнете да вземате приспадания, ако извадите (или планирате да изтеглите) втора ипотека.
В края на деня, втора ипотека може да бъде идеален вариант за някои хора. Просто не забравяйте да вземете изчислено, образовано и професионално информирано решение, преди да подпишете на пунктираната линия.