Ако сте имали достатъчно от вашия съквартирант, който яде остатъците си, отсъстващият ви хазяин наема наемането година след година, въпреки че топлината едва работи, или майка ви питайки кое време - пълнолетен възрастен последния път, когато сте проверили - ще бъдете у дома, може би мечтаете да купите собствено място и да го направите по-скоро, отколкото по късно.
Но как да разберете дали сте готови да си купите дом и дали е добра идея? Има различни наем срещу купете калкулатори там (този от New York Times, вероятно е най-доброто), което може да ви каже дали като цяло покупката на жилище има по-голям финансов смисъл от наемането във вашия район. Но никой от тях не може наистина да вземе това огромно решение за вас.
И е решение, променящо живота. Притежаването на дом исторически е помогнало на семействата от средната класа да изградят дългосрочно богатство: нетната стойност на средния собственик на жилища е поразителна 90 пъти тази на медиана наемател. Така че защо не бихте искали да скочите на борда на влака възможно най-скоро?
Дръжте се, Тигър. Купуването на дом може също толкова лесно да доведе до финансова поразия в живота ви. Милиони семейства загубиха домовете си до възбрана по време на Голямата рецесия. Пет милиона собствениците на жилища в САЩ все още са под водата по ипотечните си кредити, което означава, че дължат повече на банката, отколкото домът им струва, дори след петгодишно увеличение на цените на жилищата.
Факт е, че собствеността на жилища не е толкова голяма инвестиция, колкото е инструмент за принудителни спестявания. И въпреки предаванията за къпане на къщи по HGTV, това със сигурност не е схема за бързо забогатяване. Ето няколко начина да прецените дали наистина сте готови да купите - и да запазите - дом.
Причината, че купуването на дом често е свързано с „настаняване“. Не е нужно да сте женени или дори в отношения, за да си купите дом, но това наистина помага, ако сте попаднали на плато на стабилност във вашето живот. Ако планирате да купите дом с партньор, уверете се, че отношенията ви са в стабилна основа. Ако продължавате да сърбите, за да прекарате една година в чужбина, може би първо го извадете. И ако вие (като повечето от нас) не бихте могли да си позволите ипотека без текущата си заплата, справедливо преценете вероятността си на прехвърляне или уволнение и дали лесно бихте могли да си намерите друга работа във вашия район, ако това е необходимо да се случи.
„Не бих искала някой да мисли, че трябва да се ожените, преди да купите къща“, казва Мари Прести, собственик / брокер на Presti Group в Нютон, Масачузетс. „Ако сте в стабилни отношения, купуването на имот може да бъде чудесно, защото ще се научите да работите заедно с финансите си и да вземате решения като екип. Но наистина не искате да купувате имот с друг човек, ако връзката ви не е достатъчно стабилна, защото това е стресов процес. "
Трябва да сте подготвени да останете в дома от пет до седем години или повече. Продажбата на дом е лудо скъпо - комисионите за брокери сами изяждат около 5% от продажната цена. И ако резервоарите на пазара на жилища, както обикновено няма да се прави от време на време, не искате да бъдете принуждавани да продавате в криза - искате да можете да го изгоните, докато цените не се възстановят.
Така че, ако искате да се отдалечите с някакви пари след продажба, трябва да планирате да останете за малко - или поне да бъдете уверени, че бихте могли да покриете по-голямата част или цялата ипотека, като наемете имота, ако преди това сте принудени да се преместите тогава. „Не искате да купувате имот, ако не планирате да бъдете там от пет до седем години“, казва Прести.
Притежаването на дом може да дойде и с някои промени в начина на живот - особено ако домовете, които можете да си позволите, ще изискват известна работа. „Някои купувачи, които познавам, обичат да си правят две или три ваканции годишно или да си отиват всеки уикенд лятото и те все още не са готови да прекарат голяма част от свободното си време, като работят върху основния си пребиваване. И ако това е така, те може би не са готови за фиксиране отгоре ", казва Прести. „Познавам много нови собственици на жилища, които взимат времето и парите, които биха похарчили за ваканция, и вместо това ги вложиха в новата къща и това е интелигентно дългосрочно финансово решение. Но готови ли сте да се откажете от година или две ваканции? “
Не забравяйте, че инерцията е мощна сила и докато пускате корени - създаване на приятели в квартал, изпращане деца в местните училища, включване в общността - може да ви е по-трудно да вземете и да напуснете по-късно На. Ако не можете да видите, че живеете на място след пет години, помислете сериозно дали покупката е правилният ход.
Също толкова важно, но може би по-лесно да се измери, е финансовата ви готовност. Ако едва се справяте така, както е, ипотеката няма да помогне на вашето положение.
Имате нужда от пари и кредит: Купуването на дом е скъпо и обикновено е резервирано за тези с по-добър от средния кредит. Въпреки че можете да отговаряте на условията за ипотека с кредитен рейтинг от 620 - или дори през 500-те години с Заем от FHA - най-ниските лихви отиват при тези с отличен кредит. А по-ниската лихва означава по-ниско месечно плащане, което означава повече пари да отидете към дома ви и по-малко към вашия кредитор.
„Брокерите и заемодателите ще изтеглят и трите от вашите кредитни отчети и три от вашите резултати, и ще използват средния цифров резултат“, казва кредитен експерт Джон Улцхаймер. „Най-добрите публикувани лихвени проценти по ипотечните кредити са за хора с кредитни оценки над 760.“
Препоръчва Ник Безер, директор за жилищно строителство и развитие на общността в нестопанската организация Guidewell Financial Solutions заявяване и преглед на вашите кредитни отчети Equifax, Experian и TransUnion, доста преди да започнете работа на лов. „Това е информацията, на която се основава вашият кредитен рейтинг, така че може да ви трябва време, за да оспорите възможни неточности“, казва той.
Улцхаймер казва, че по-евтин начин за постигане на същото е да се преквалифицира от кредитор. „Те ще изтеглят и трите отчета и оценки и ще ви уведомят незабавно дали ще се класирате и при какви темпове“, казва той. Цитатът им ще бъде обусловен от пълно подписване, казва той - това не е същото като предварително одобрение - но ще да ви даде точно разбиране за вашето кредитно качество, дори по-усъвършенствано от закупуването или достъпа до вашите отчети и резултати на линия.
Междувременно ще трябва да спестите и огромна сума пари - достатъчно, за да покриете авансовите плащания и разходите за затваряне. Докато купувачите за първи път обикновено могат да намерят опции за ипотека с ниско плащане, дори 3,5% от къщата от 300 000 долара е 10 500 долара - не е точно промяна. Закриващи разходи - различните банкови такси и други такси, дължими, когато подписвате на пунктираната линия, като застраховка заглавие и такси за оценка - средно над 2000 долара през 2016г.
А 100-точково подобрение в кредитния ви рейтинг може да ви спести 150 долара на месец при ипотека от 200 000 долара и почти 60 000 долара в лихвени плащания през целия живот. Ако можете да изплатите някакъв револвиращ дълг (салда по кредитни карти) и да направите последователни, навременни плащания за още една година, ще имате добри резултати да подобрите драстично кредитния си рейтинг.
Междувременно, ако изтриете повече пари за авансово плащане, може да ви помогне да се класирате за по-добра цена и да избегнете плащането скъпа частна ипотечна застраховка (PMI), която кредиторите обикновено изискват за ипотека с по-малко от 20% намаление. И тъй като ще трябва да финансирате по-малко от общата покупна цена, плащането с ипотека ще бъде по-управляемо и ще загубите по-малко лихва през целия срок на кредита.
Все още имате нужда от пари, останали. Купуването на дом е скъпо, но така е и притежаването на такъв, година след година. Водонагревателите се чупят, трябва да се ремонтират алеите, стените се нуждаят от нови слоеве боя. В един момент, с малко предупреждение, може да се наложи да замените покрива в размер на 10 000 долара или повече. Имате нужда от парична възглавница, за да покриете тези неща.
Ако авансовото плащане всъщност е вашият спешен фонд или взимате най-голямата ипотека, за която можете да се класирате, рискувате да се разтегнете твърде тънко. „Уверете се, че разполагате с финансовите средства не само да купите дома си, но и да останете в него,“ каза Хорхе Колон, мениджър на програмата в The Homebuying Ментори, програма на неправителствената компания Allston-Brighton Community Development Corp. в Бостън.
Сара Корвал, която със съпруга си Скот Виснаскас купи градска къща в Бостън миналата година, посочи умората на наемателя като една от причините да решат да купят. „Имахме някои от предизвикателствата, които очаквате да откриете при наемане: малки апартаменти, близки квартали със съседи и места, разпродадени под нас“, казва тя. На всичкото отгоре, тяхното пухкаво семейство - две кучета и две котки - ограничаваше възможностите им за наемане винаги, когато беше време да се преместят.
Но минаха няколко години, преди те да бъдат наистина готови да купят. „Говорихме за покупка от известно време, но знаехме, че искаме по-скоро да останем в района на Бостън отколкото да се разклоняваме към предградията - и това изисква да спестите много повече пари за авансово плащане “, каза тя казва.
Корвал казва, че те започнали да спестяват през 2010 г. в очакване на „един ден“ да си купят дом, а след това започнали да посещават открити къщи около началото на 2015 г. „Отначало беше нещо различно да се прави в неделя и нямаше никакъв натиск да намерим място, защото така или иначе не можехме да дадем оферта“, каза тя.
По пътя, особено след като цените на жилищата в Бостън достигнаха нови висоти, те имаха съмнения. „През годините няколко пъти преразглеждахме, чудейки се дали купуването дори си струва“, каза тя. „[Но] в началото на 2016 г. ние се бяхме уморени от настоящата ни жизнена ситуация и изглеждаше подходящият момент да се заемем сериозно с покупката. Дебнех Zillow и Trulia, сякаш това беше моята ежедневна работа. "
Ако и вие сте нахални, но се чувствате малко неподготвени, един от начините да се подготвите е да вземете първи курс за домашен купувач. Обикновено предлагани от достъпни жилищни организации или организации с нестопанска цел, добрият клас за закупуване на дом ще ви преведе през различните етапи от процеса на закупуване на дома във вашия посочете и ви запознайте с персонажите на драматиците, с които ще работите (включително агент за недвижими имоти, домашен инспектор, ипотечен кредитор, застрахователен агент и недвижими имоти адвокат).
В замяна на сто сто долара и четири седмици от живота ни, съпругата ми и аз научихме почти всичко, което можехме някога съм искал да знаем за собствеността на жилища в такъв клас - включително факта, че нямахме БИЗНЕС, купувайки жилище в време. (Когато трябва да изчакате, докато заплатата ви се изчисти, преди да можете да направите предложение за къща, тъй като едва можете да покриете добросъвестния депозит - да не кажем нищо за авансово плащане или затварящи разходи - не сте готови да си купите дом.) Така че прегърнахме още една година и набихме спестявания.
Това означава събиране на скорошни мъничета за заплащане, данъчни декларации, извлечения за авто и студентски заем, сметки за кредитни карти и банкова информация и получаване на предварително одобрение от кредитор. Служител по кредитите не може да ви каже дали сте емоционално готови да си купите дом, но те няма да имат проблеми да ви кажат, ако не сте готови финансово.
„Едно от нещата, които казваме на хората, е, че трябва да имат предварително одобрение. Това е едно от по-важните неща, когато те разглеждат имоти ", каза Колон. „Това показва на продавача, че те сериозно се отнасят към покупката и имат средствата да го направят.“
Защото, макар че най-накрая може да се почувствате готови да купите дом, продавачът няма да вземе просто думата ви за това.