Боулдър, Колорадо, за непосветените е земя на облечени в спандекс спортисти, шофиращи Subarus с стикери за броня Namaste в алеите на техните 1,2 милиона долара еднофамилни домове. И така, когато един от приятелите ми нахлу в скъпия пазар на недвижими имоти Boulder, когато бяхме в нашите 20-те, бях заинтригуван да разбера точно как тя беше в състояние да го направи. Изненада, изненада, това беше някак нетрадиционен и негласен начин:
Но както предупреждават специалистите по недвижими имоти, това не е лесна задача: има различни степени на натрупване, някои от които могат да представляват опасност за здравето. Най- Американска психиатрична асоциация определя натрупването като прекалено спестяващи елементи, които другите могат да разглеждат като безполезни. Хората може да имат толкова трудно раздяла с притежания, че струпването нарушава способността им да използват жизнените или работните си помещения.
По опит на купуването на дома на моя приятел, тя и съпругът й не можаха да видят няколко стаи в мазето по време на първоначалната разходка, защото бяха пълнени от боклук до пода до тавана. Съпругът й, който работи в недвижими имоти, успя да договори къщата да бъде изчистена, преди да се преместят. След това вкараха професионални чистачи и бояджии. Освен това килима и подовата настилка бяха отстранени и подменени. Както го каза, къщата имаше добри кости под купчините неща.
Подобно на възбраните, основните купувачи на по-складирани къщи обикновено са малки инвеститори в недвижими имоти или строители, обяснява Andrew Hillman, брокер с Хилман недвижими имоти в Бостън.
Въпреки това, средният купувач за първи път може да намери такъв, който може да закупи - това може да е просто много по-трудно преживяване от купуването на домашна машина за рязане на бисквитки. Тъй като къщичките за съхранение обикновено са опаковани от пода до тавана, боклуците може да затруднят да се видят основните проблеми.
Не купувате дом, казва той, а купувате проект.
При продажбата на къщички за съхранение чрез компанията услуга за MLS с фиксирана такса, продавачите се съветват да пускат на пазара и да рекламират дома си като „специален майстор“, така че потенциалните купувачи да знаят в какво влизат. Освен това купувачите винаги трябва да отделят значителна сума пари за неизвестните, съветва Хилман.
Голяма част от масовите чисти аут-шоу в риалити телевизионните предавания включват боклуци и предмети, които за пари не струват много. Но, също така може да живеят в многомилионни домове, пълни със скъпи мебели, дизайнерски чанти и облекло - все пак има толкова много неща, че не можете да отворите вратата, за да влезете в стая или трябва да се прекачвате върху купчини предмети, обяснява Клер Гроум, агент на Warburg Realty в Ню Йорк.
Groome е работил с клиенти, които отговарят на профила на съхранение, и тя казва, че към нея е чувствителен процес, който подхожда внимателно и без преценка. Зад кулисите може да отнеме месеци, за да се стигне до дома до мястото, където то може да бъде боядисано, поставено и изброено за продажба.
„Няма разлика в дома на хранилището, след като го приготвя да навлезе на пазара“, казва Гроум.
Повечето домове са претрупани - стол, който е магнит за пране, и онези чекмеджета, пълни с подправки. Но що се отнася до по-опасни къщи, има места и понякога цели стаи, до които жителят не може да получи достъп години или дори десетилетия, казва Триша Лий Райли, агент за недвижими имоти с Compass в Ню Йорк.
„Това е по-предизвикателно, защото бихте могли да се справите с плесени, бактерии и - смея да кажа - гризачи, на места, които просто не са били докосвани от векове“, казва тя.
Не само, че запазените домове често изискват обширни промени, но и могат да създават пречки за финансиране, обяснява Хилман.
„Получаването на ипотека от институционален кредитор може да бъде предизвикателство“, казва той. Банките може да се колебаят да отпуснат финансиране, ако им е трудно да изчислят бъдещата справедлива пазарна стойност или стойността на имотите, след като всичко е фиксирано.
Състоянието на апартамент очевидно е фактор в цената, казва Джесика Чен, агент за недвижими имоти с Citi Habitats в Ню Йорк. Ако един апартамент не е в състояние, той може да седи на пазара по-дълго и да изглежда по-малко желан.
„Трудно е средният купувач да визуализира и да погледне покрай нещата, които изпълват апартамента, за да види костите и потенциала, който пространството има“, казва тя. „Но това може да е изгодно за тези, които могат, тъй като може да имате много по-малка конкуренция.“
Един разумен агент на листинга няма да продаде жилището в сегашното му състояние, казва Джон Майкъл Графт от базираната в Чикаго фирма за недвижими имоти Grafft Group. В някои редки случаи агентът за регистрация предупреждава агента на купувача, който от своя страна предупреждава клиента, обяснява Графт.
Ако искате да потърсите, трябва да търсите няколко термина. Собствените свойства най-често се продават „такива, каквито са“ на конкурентните пазари на недвижими имоти, обяснява Кейт Циглер, брокери с Arborview Realty в Бостън, Масачузетс, който е обиколил къщи за съхранение като инвеститор и купува клиенти, които имат интерес да реновират имотите.
Други думи, за които трябва да се обърнете внимание: „Специален изпълнител“, „се нуждае от TLC“, „както е, както е показано“ или „продавачът никога не е живял в имота“ (т.е. това е имот). Възможно е също да има препратки към ограничени показвания или да се показват само след подаване на оферта. Олеле!
Най-голямото предизвикателство, когато става въпрос за „такива, каквито са”, се намират проблеми, когато къщата не е била изчистена, преди да нападне пазара, обяснява Циглер. Възможно е да има някои улики за състоянието, в което се намира къщата, като условията на пода или течове зад опаковани шкафове. Въпреки това може да има години на пренебрегване, скрити, които не могат да бъдат оправени с прясна боя. Също така може да влязат в сила структурни проблеми.
„Веднъж обиколих многофамилен имот, който разглеждах като инвестиция, в която съществуващ, дългогодишен наемател книги бяха подредени на височина пет фута в цялото пространство, с 18-инчови пътеки между помещенията “, Циглер казва. „Теглото на книгите причиняваше видими структурни повреди в единицата по-долу. Преминахме този имот. "
Наложи се задълбочена проверка и това помага да имате надежден агент за недвижими имоти, който да ви помогне да се разхождате чрез този процес и договаряне с продавача, особено ако въпросите засягат жизнеспособността на a къща.
Кийт Реболети, агент по недвижими имоти с RE / MAX Properties Northwest в района на Чикаголанд, казва, че предупреждава клиентите си да ги купуват видове домове, че може да има известно закъснение поради изваждането на всички неща от къщата и преминаването през допълнително почистване. И все пак, получаването на добра цена поради състоянието на дома и допълнителната необходима работа може да си струва.
В някои случаи домовете ще бъдат обявени за продажба с всички „включени лични вещи, както е показано“, предупреждава Циглер. Това означава, че купувачът е отговорен за изчистването на отпадъци след окончателната покупка. Не искаш тази огромна работа? Бъдете сигурни, че „Покупка и продажба"Договор (и договор за оферта, в много щати) изрично уточнява, че искате имотът да бъде освободен, казва тя.