Когато казах на майка ми, че ще направя оферта за първата си къща, тя ме подтикна да отида с 5000 долара по-ниско. Моят агент по недвижими имоти обаче беше добре запознат с горещия пазар на недвижими имоти в Денвър и не беше съгласен с тази стратегия.
„Ще загубите тази къща, ако наддадете под цената на обявата“, категорично ми каза агентът ми по недвижими имоти. Въпреки че би било хубаво да спестите тези 5000 долара, аз потърсих съвета на моя агент.
И се радвам, че го направих, защото мама в този случай не знаеше най-добре. Благодарение на съветите на моя агент за недвижими имоти, аз спечелих офертата - дори победих друг купувач, който влезе над исканата цена, но не спести голяма част от авансовото плащане.
Тук експертите по недвижими имоти споделят най-често срещаните грешки, които хората правят, когато наддават за домове и преговарят за цените:
Трябва да обърнете внимание на броя дни, в които една къща е на пазара, когато се готвите да преговаряте, казва Фред Макгил, основател и изпълнителен директор на
SimpleShowing, стартиране на недвижими имоти, фокусирано върху агентите на купувачите. Ако тя е ниска - да речем, по-малко от 21 дни - ще ви трябва добра оферта. Ако обаче е на пазара повече от 90 дни, тогава е добре да представите ниска оферта. FYI, 90 процента от исканата цена ще се счита за ниска, казва Макгил.Да, искате да сте силен купувач и да имате писмо за предварително одобрение в ръка ще ви даде доверие - но не искате да уведомявате продавача, че всъщност можете да си позволите много повече от това, което е на масата.
„Никога не представяйте писмо с предварително одобрение от вашия ипотечен брокер, кредитен съюз или банка, в което се посочва цена за повече от предлаганата цена“, казва Ланс Марс, главен брокер в Дневна Realty в Портланд, Орегон.
Вместо това помолете заемодателя си да адаптира писмото за сумата, която предлагате, като се отчита конкретното авансово плащане, казва Моли Франклин, агент по недвижими имоти с CitiHabitats недвижими имоти в Ню Йорк.
„Вашият кредитор трябва да се радва да преиздаде писмо за всяка оферта и насрещна оферта, която можете да изпратите“, казва Франклин.
Ако обичате полилеите или лечението на персонализирани прозорци, не забравяйте да определите кои артикули искате да бъдат включени във вашата оферта (и договор за покупка), съветва Франклин.
„Продавачът може да не иска да се раздели с тях, но моментът за обсъждане на такива неща е момента, в който офертата влиза, а не в деня преди затварянето“, казва тя.
Преговорите са само един от много фактори, които могат да повлияят на вашия офертата се приема, казва Имран Полади, вицепрезидент на NextHome, компания, която помага на купувачите да работят с местни агенти и да пазаруват недвижими имоти онлайн. Но вместо да се съсредоточим върху този по-малък брой - който може да изключи продавачите - има други начини да постигнете същия резултат: Вижте дали продавачът може да плати част от разходите за затваряне или ако имат възможност да ускорят или изтласкат дата за затваряне, Poladi точки навън.
Риелтор Кери Шул, основател на Екип на Кери Шул в Северна Вирджиния също препоръчва да предложите на домашния продавач договор за наем, при който продавачът остава в къщата като наемател, плащащ наем след затваряне, ако не са си осигурили нов дом за живеене съвсем още.
„Това улеснява живота на продавача, като им предоставя достатъчно време да намерят друго жилищно споразумение и да се преместят“, казва тя.
„Има доста дял от продавачите, които искат да продадат дома си на купувач, който оценява подробностите на къщата“, казва Полади. „Ако две оферти са равни по цена и по отношение на това, това малко допълнително усилие може да бъде разликата в приемането на офертата.“
„Не мислете, че като прокарате офертата веднага от портата, ще можете да вземете кражба“, казва тя. Всъщност има голям шанс, ако попаднете твърде ниско, продавачите ще отхвърлят предложението, без дори да се опитват да договорят с вас. Добрият агент на купувача ще ви покаже сравнителен анализ на пазара на имота, преди да направите оферта.
След като прегледахте пазарния си анализ, Джъстин Станфорд, агент с Keller Williams Realty в Лас Вегас, казва, че трябва да направите добра оферта, която обикновено идва не по-ниска от 95 процента от исканата цена, освен ако няма проблеми с имота.
Но имайте предвид пазара. Купувачите може да успеят да накарат продавачи, които да допринесат за разходите за затваряне, домашна гаранция и други. Въпреки това на някои конкурентни пазари купувачите ще трябва да наддават по-близо до ценовата цена, тъй като продавачите забавляват 20 оферти първия ден, когато имотът удари пазара, казва Станфорд.
Често бъдещите купувачи ще се опитат да оправдаят офертната си цена, като уточнят колко време и пари, които ще похарчат, привеждайки дома в съответствие с техните стандарти, казва Джейн Питърс, брокер и собственик на Начало Джейн Реалти в Лос Анджелис. Те може да искат да обновят банята или кухнята, или може да не харесат килима и да искат да поставят дървени подове, казва тя.
„Нищо от това не представлява интерес за продавача“, казва Питърс. Всъщност това може да обиди продавача! Така че, що се отнася до недвижимите имоти, едно нещо, за което може да има право майката: Никога не боли да бъде любезна.
