Когато съпругът ми и аз - амбицирани хазяи, че сме - разбрахме, че можем да получим заем от FHA, за да покрием покупката на дуплекс, триплекс или четириплекс, ние решихме, че всичко това е измислено. Но четири месеца и дузина оферти по-късно, ние все още откривахме изненади отдясно и отляво. Ето какво бихме искали да знаем, преди да се ориентираме в по-малко информираното, многорисково домашно търсене с много семейства.
Прочетете законите за наемодателите / наемателите във вашия район, преди да започнете това пътуване! Всяка държава и град има свои странности и може да откриете, че е по-добре да сте в самия град или в определено предградие. Например градът в Лос Анджелис има много строги закони за контрол на наемите, но прилежащите градове Бевърли Хилс, Кълвър Сити, Глендейл и Пасадена дават на собствениците на земята повече права. Когато се надявате сами да живеете в едно от звената, ако към момента не е вакантно продажба е важно да знаете какви са вашите права като собственик и какви са правата на наемателя (ите) те. В повечето случаи лизингът им продължава след продажбата и ако искате да заемете единица, ще трябва следвайте определени процедури, които могат да отнемат до 90 дни, въпреки че заемът ви може да изисква заетост в рамките на 60 години дни. Трябваше да преминем на имот, който наистина обичахме, защото не можехме законно да заемем най-харесваната единица. В повечето райони наемодателят има повече права, отколкото отсъстващ, но има още много да се научи.
Има два жилищни пазара - един за обитатели на собственици и един за отсъстващи или инвеститори. Една двойка, пазаруваща за еднофамилен дом, може да види дуплекс, който им харесва, и да си говорят в него, така че да имат офис или място за застаряващи родители. Но пазарът на четириплекс например има почти изключително различен тип купувач - инвеститор, който не е необходимо да си представя себе си, превръщайки сградата в дом.
Поради тази дихотомия на многофамилния пазар, докато дуплексните списъци приличат повече на еднофамилни домашни списъци (с много снимки, чисти пространства и много информация, която да ви помогне да се вълнувате), списъците, насочени към инвеститорите, често са доста оскъдни. Често те включват не повече от една снимка (изтеглена от уличния изглед на Google не по-малко) и най-краткото описание. Не правете грешка: Тук живеят сделките. На инвеститорския пазар възвръщаемостта на инвестицията (възвръщаемостта на инвестицията) е кралска, а емоциите не влияят на цената.
Изпаднахме в капана на емоционалното вземане на решения, след като решихме да купим триплекс в страхотен квартал. Нашата оферта беше приета, само за да открием, че нашата банка (на която бяхме одобрени предварително) няма да финансира покупката. Защо не? Използвахме заем от FHA, който изискваше потенциалните триплекси или четириплекси да се самоиздържат от първия ден. Това означава, че наемът, идващ от наетите единици плюс пазарната стойност на нашата единица, трябваше да покрие ипотеката само с малко място за случайно освобождаване. Шокът за системата беше да осъзнае, че дори и да можем да говорим за потъване на повече пари в имот, който обичаме, останалият свят просто няма да го вижда по същия начин. По начина, по който те го виждат, ако по подразбиране на заема си, те ще притежават имота и искат да се уверят, че няма да загубят пари от него - два пъти, технически - ако това се случи.
Наемателите имат право да се наслаждават спокойно на своето пространство, дори и да се продава. Между заетите единици и отсъстващите хазяи, ще имате късмет да видите само едно звено преди да направите оферта. Свикнете с идеята да пускате оферти, знаейки, че след като видите вътре много добре, може да ги издърпате. Продавачът знае и това и ще ви даде време да се огледате (както и да получите проверки, както и всеки друг имот), преди да изискате сериозни пари.
Защо да пуснем добро нещо, нали? Повечето имоти, които видяхме, бяха на пазара, защото финансите вече не работят за наемодателя. Най-честата ситуация беше наемодател, който не вдигаше наем за няколко години, в крайна сметка - намери самите без паричния поток, за да бъдат в крак с ремонтите, и наемателите, които искат да се закачат на добра сделка без значение Какво. Бъдете готови да се справите с отложената поддръжка, наемателите, които плащат доста под пазарните наеми или и двете, и съответно коригирайте офертната си цена.