Независимо дали купувате жилище или продавате такъв, ще трябва да се справите с нещо към края на пътуването си, известно като затваряне. Накратко: Това е продължителен процес с множество правни документи, които трябва да бъдат подписани, преди да се придвижите.
Това, че сте стигнали до заключителния етап на продажбата, не означава, че сте безплатни вкъщи. Отпред намерете някои неща, които могат да доведат до закриването ви - и покупката или продажбата на вашата къща.
Купувачите често молят продавачите да направят определени промени в имот, като ремонти, преди да запечатат сделката. Кажете „непосредствено преди затварянето, купувачът има последно проучване и вижда, че тези ремонти не са направени или са направени неправилно“, отбелязва Somerville, N. J., адвокат Rajeh A. Saadeh. „Така че купувачът може да не иска да продължи сделката, докато тези проблеми не бъдат решени.“
Той обяснява, че след като мебелите, килимите и другите предмети на продавача бъдат премахнати от дома, купувачът може да забележи нови зони, които се нуждаят от ремонт. Важно е купувачите да придобият пълна представа за това какъв е домът като празен и да се споразумеят с продавача относно условията на ремонта, преди да наближат периода на закриване.
Ако има война за наддаване или купувачът почувства, че трябва да направи нещо, за да се открои, може да плати повече от исканата цена. Но ако купувачът се нуждае от заем за жилището, заемодателят ще иска да направи оценка, според Кери Адамс, риелтор вBlumel Adams Group Compass Real Estate в Александрия, Вашингтон: „Ако имотът не даде оценка за продажната цена, банката ще дава заеми само въз основа на оценената стойност“, обяснява тя.
И така, какво означава това за купувача? „Купувач, който не е защитен с непредвидена оценка, ще трябва да компенсира тази разлика в пари.“ И ако купувачът няма такъв тип пари? Адамс казва, че може да бъде по подразбиране. „Купувачите трябва да знаят, преди да напишат оферта дали съществува риск от въпрос на оценка и какво последствията са. “ Ето защо е добре да използвате агент на опитен купувач, който разбира това процес на оценка.
Някои купувачи също се опитват да продадат сегашните си домове, докато търсят нови жилища за закупуване. Всъщност те често се нуждаят от парите от продажбата на дома си, за да направят авансово плащане за новото жилище. „Продавачът, който приема договорно условие за продажбата на съществуващото жилище на купувача, може да доведе до края на сделката“, казва Джеръми Браун, старши вицепрезидент в TTR Sotheby's International Realty в Арлингтън, Вашингтон.
Всъщност той казва, че продавачите, които приемат тази непредвидена ситуация, са загубили контрол над сделката, тъй като тя вече зависи от закриването на другия дом. „Всяка транзакция има своите уникални проблеми и пречки и ако възникнат проблеми, които са непреодолими за купувача транзакция на текущото жилище, продавачът остава почти безсилен, освен да освободи купувача от договор."
Дори ако жилището, което купувачът продава, е по договор, може да се случи нещо, което да се забави че затваряне, създавайки ефект на пулсации.
Вероятно знаете, че залог върху имот може да попречи на собствениците на жилища да продадат дома си. „Въпреки това, едно от най-новите неща, които видях, е записано залог върху имота докато имотът беше в дескроу ”, казва Дженифър Оховат, брокери с компас в Лос Анджелис.
"Обикновено се опитваме да изтеглим заглавието веднага след като отворим дескроу и дори прегледаме предварителните доклади за заглавието, преди да изброим дом." И така, какво предизвика този конкретен инцидент? Оховат казва, че някой е сложил залог върху имота на продавача, а продавачът - който е бил резидент извън държавата - не е знаел залога. Двата варианта на продавача бяха да разреши правото на задържане или да плати залога от постъпленията в дескроу. „В крайна сметка той реши да го плати чрез дескроу; Обаче, ако не беше, продажбата щеше да спре.
Ако купувате нов дом, изглежда естествено, че бихте искали нови мебели и обзавеждане. Трябва обаче да намалите разходите си, докато не подпишете на пунктираната линия.
Според Ева Хенри, брокери в Проспер, Тексас, тези покупки са най-голямата и най-честата причина за спиране на затварянето.
"Много пъти купувачите ще бъдат предварително одобрени, ще се сключат по договор, след което ще решат да отидат с нови мебели за къщата или с пералня и сушилня или косачка", казва тя. Дали плащате в брой или не, няма значение. „Дори и да отворят кредитна карта - например в Home Depot - тя все още показва„ потенциален “кредит.“ И заемът ви може да бъде отказан в деня на закриването. „Виждал съм много купувачи да прецакват цялото си дескроу, защото излязоха и купиха хладилник ден преди затварянето“, казва Хенри.
В миналото купувачите можеха да променят работата си по време на дескрипция - ако се преместват на работа в същата област. Хенри обаче казва, че много неща са се променили. „Много хора напускат работа или превключват работа - дори на по-високо платена работа - по време на дескрипция, която спира всичко.“ И коронавирусът промени коренно процеса. „Благодарение на вируса заетостта вече е проверена час преди да се затвори. " И ако е имало промени в трудовата история, тя казва, че всичко спира и ще е необходимо напълно да започнете от подписването.