FHA заемите са популярен път към собствеността на жилища за много купувачи за първи път, тъй като те са склонни да имат ниски възможности за плащане и ниски изисквания за кредитен рейтинг. В действителност, според Федералната агенция за жилищно настаняване, първоначалните купувачи на жилища се състоят 83 процента на кредитополучателите за жилищни заеми на FHA през 2019 г.
Но има непредвидена ситуация, която купувачите за първи път може да пренебрегнат, когато са обгърнати от вълнението да си купят дом: Ако сложите нищо по-малко от 10 процента като авансово плащане с FHA заем, ще трябва да платите ипотечна застраховка на FHA за целия заем термин. Напротив, при конвенционалните ипотеки плащанията ви за частна ипотечна застраховка (или PMI) се анулират, след като натрупате достатъчно собствен капитал в дома си. (Бърз грунд за непосветените: застраховката за ипотека защитава вашия кредитор в случай, че по подразбиране на вашия жилищен кредит)
„Когато намалите по-малко от 10 процента заем от FHA, месечното плащане на ипотечна застраховка е подобно на това брак: Вие се задържате с него, докато не се разведете “, обяснява Холдън Луис, експерт по домовете и ипотеката в
NerdWallet. "В този случай разводът с вашия заем от FHA означава рефинансиране в конвенционален заем."Ако сте на пазара за ипотека, като знаете условията за ипотечна застраховка и как тя се различава между заемите от FHA и конвенционалните заеми, ще ви помогне да сравните продуктите за заем и да определите кое е най-доброто за вас. В зависимост от условията на вашия заем, годишни Ипотечни застрахователни премии по заеми от FHA може да варира от 0,45 процента до 1,05 процента. Повечето кредитополучатели, които използват заемната програма на FHA, избират 30-годишния срок на погасяване и намаляват 3,5 процента, което означава, че мнозинството плащат 0,85 процента годишна премия. Например, при заем от 250 000 долара месечната застраховка на ипотечната застраховка ще струва близо 100 долара на месец.
Ако вече имате заем от FHA - и имате най-малко 20 процента собствен капитал в дома си - може да искате помислете за рефинансиране, тъй като бихте могли потенциално да намалите месечните си ипотечни плащания, като вече не плащате ипотечна застраховка. Ако искате да откажете вашите премии за ипотечно застраховане на заем от FHA, трябва да рефинансирате за заем, който не е FHA, обяснява Фил Георгиадес, главен агент по недвижими имоти с Кредитни центрове на FedHome.
Има обаче изключение, когато става въпрос за анулиране на ипотечна застраховка. За заемите от FHA, които бяха закрити след декември 31, 2000 г. или за които са били прилагани преди 3 юни 2013 г. Премиите за ипотечно застраховане могат да бъдат отменени, след като кредитополучателят достигне съотношение между заем и стойност 78 процента, обяснява Георгиадес. Заемите от FHA, за които се кандидатства след юни 2013 г., изискват тези с по-малко от 10 процента авансово плащане за рефинансиране по-късно, ако искат да отпаднат ипотечната застраховка.
За тези, които са направили повече от 10 процента авансово плащане, се изисква само да имат ипотечна застраховка за първите 11 години от заема, казва Георгиадес.
Разбира се, опцията за ниско плащане на заеми от FHA е привлекателна за много купувачи на жилища, особено за тези, които са навлизане на пазара на жилища за първи път и нямате собствен капитал от предишна продажба на жилище, която да намалите плащане. При заемите от FHA вашият авансово плащане може да достигне до 3,5 процента, ако сте кредитен рейтинг е поне 580.
Според a доклад от Националната асоциация на брокерите, средното авансово плащане за жилища през 2019 г. за всички купувачи е било 12 процента. За купувачите за първи път тя беше 6 процента. Една четвърт от купувачите на жилища за първи път са използвали заем от FHA, за да закупят домовете си, вероятно се възползват от програмите за ниски авансови плащания според Националната асоциация на брокерите.
