Защо едносемейното зониране може да бъде вредно

Американската мечта придобива толкова много форми и форми, колкото има американци, които да си я представят. Но една конкретна версия на тази визия се е запазила през десетилетията: тази на подреден колониал на тревиста партида с ограда за пикет отпред.

Няма нищо лошо в този сън. Прекрасна е! Има причина децата да рисуват сладки къщи с пушещи комини и близалки на двора. Мнозинство от американците живеят в еднофамилни домове, още по-голямо желание го направиха, и обособените къщи сега съставляват повече от една трета от наетите жилища.

Проблемът е, че в твърде много общности това е само версия на американската мечта разрешена.

В много американски предградия, почти всеки декар жилищна земя е зонирана изключително за еднофамилни домове. Дори в големи градове като Лос Анджелис и Сиатъл е направо незаконно да се строи всичко друго, освен еднофамилно къща на повечето жилищни парцели, без да преминавате през трудна и предизвикваща главоболие призив за вариация на зониране процес. В други предградия има многофамилни жилища

Защо това има значение? Настояването на всички жилища да бъдат еднофамилни е изключителна тактика на зониране: Тя блокира видовете жилища, които биха били по-достъпни за жителите с по-ниски доходи, включително малцинствата и имигрантите.

Както историкът Ричард Ротщайн отбелязва в „Цветът на закона“, подобни практики на зониране бяха съвсем умишлени и се коренят в расизма. „За да се попречи на афро-американците с по-ниски доходи да живеят в квартали, където белите средна класа пребивават, местните и федералните служители започнаха в 1910 г. за насърчаване на наредбите за зониране, за да се запазят квартали от средната класа за еднофамилни домове, които семейства с по-ниски доходи от всички раси не могат позволят, " Ротщайн пише.

Общностите, които и до днес се облягат на еднофамилно зониране (или други правила за изключване, като минимални размери на лота), за да блокират изграждането на нови жилищни сгради, достъпни жилищни комплекси или дори малки дуплекси или триплекси - често в името на запазване на домашните ценности или на характера на града - продължават да сегрегират изградените ни пейзаж.

„Строителството на многофамилни семейства е значително по-евтино от еднофамилните домове“, казва Джаред Джонсън, главен оперативен директор на Материите за транзит. „Така че, пълното спиране, зонирането само за едно семейство е дискриминационно спрямо бедните хора и към малцинствата. Той ограничава избора на много семейства с ниски доходи, млади семейства и възрастни хора, които живеят с фиксиран доход, за да могат да живеят в богати на транзит или богати на работа квартали. “ 

Ако намерението е да се предпазят някои видове хора, това работи. В проучване от 50 метрополиса изследователите установяват, че крайградските ограничения върху плътността на жилищното развитие допринасят значително за увеличаване на класовата сегрегация за 10-годишен период. В същото време, допълнителни изследвания от Northeastern University и Boston Foundation откриха силна положителна връзка между новите многофамилни жилища в дадена общност и увеличения дял на белите домакинства.

Общност с разнообразни възможности за жилищно настаняване - домове с различни размери, видове и ценови точки, включително апартаменти под наем и многофамилни единици - се поддава на по-голямо разнообразие от жители, казва Сони Гупта, директор на жилищата и кварталите за на Фондация Бостън.

„Знаем, че цветните домакинства са несъразмерно представени сред домакинствата с по-ниски доходи. Когато създавате жилище, което е по-достъпно или по-разнообразен жилищен фонд, който включва по-малки единици на по-ниска цена точки - независимо дали е под наем или собственост на дома - вие по подразбиране създавате възможности за цветни домакинства “, Gupta казва.

Въпреки че изграждането на повече жилища от всякакъв вид ще помогне за облекчаване на недостига на жилища, по-специално многофамилната конструкция може да се справи с нашите дългогодишни модели на сегрегация. „Ако изградите куп еднофамилни домове, това не предоставя твърде много възможности за хора с различен произход. Това наистина е обвързано с многофамилни жилища “, казва Алисия Сасер Модестино, преподавател по обществена политика в Североизточния университет. „Общините, които преживяха намаляване на расовата сегрегация, имаха по-големи увеличения в предлагането на многофамилни жилища, а не само на общи жилищни единици.“ 

Всъщност няма решение за сребърни куршуми за огромни обществени предизвикателства като достъпността на жилищата, сегрегацията и изменението на климата. Но сред урбанистите с интелигентен растеж, насърчаването на жилищната плътност е доста проклета близо до панацея.

Това е така, защото обединяването на домове по-близо един до друг може да помогне за създаването на добродетелен цикъл. Като начало, просто изграждането на повече домове може да облекчи ценовия натиск по време на недостиг на жилища и многофамилната конструкция позволява изграждането на повече (и като цяло по-малки, по-достъпни) единици на лот.

Тази увеличена плътност на жилищата също прави обществения транспорт по-ефективен, тъй като повече ездачи живеят достатъчно близо, за да използват услугата по-често. "И жителите на многофамилни жилища са по-малко вероятно да имат кола, което означава, че е по-вероятно да разчитат на транзит", добавя Джонсън.

Това, от своя страна, намалява зависимостта от автомобил, правейки a проходим начин на живот, без кола по-жизнеспособни - което увеличава продажбите в местните търговци на дребно и ресторанти, намалява надеждността на изкопаемите горива и отваря възможности за жилища за домакинства с по-ниски доходи, които не притежават превозно средство. И това освобождава още повече земя за настаняване на хора, магазини или дървета, вместо паркирани автомобили.

Всичко това е причината да има малко, но нарастващо движение YIMBY (Да, в задния ми двор), което приветства по-добре новите жилищни разработки - и защо някои места, включително град Минеаполис и щата Орегон, забраниха зонирането само за едно семейство.

„Това не означава, че хората не могат да строят еднофамилни домове“, отбелязва Антъни Флинт, старши сътрудник на Институт за поземлена политика на Линкълн. - Просто това никой квартал не може да позволи само еднофамилни домове. В Минеаполис всички квартали трябва да позволяват и дуплекси и триплекси. " 

Ще отнеме време такива мерки за „увеличаване на размера“ да доведат до повече жилища, но това е ключова стъпка. „И е важно да се отбележи, че еднофамилните домове не са лоши или проблем - изобщо не“, добавя Флинт. „По-скоро е сценарий„ да и “- общности, позволяващи комбинация от възможности за жилище. Атланта се обърна много с това с различни промени в политиката и стимули. “

И все пак гъстото ново развитие често се сблъсква със строга опозиция от местните жители. Изследователи от инициативата на градовете в Бостънския университет анализира протоколите от срещите за публично зониране в близо сто общини в Масачузетс и откриха, че посетителите се насочват към по-възрастните собственици на бели мъже, повечето от които се противопоставят на ново жилищно строителство. Жителите, които се противопоставят на ново строителство на жилища, често са наричани NIMBY (Not In My Backyard).

Разпространението на NIMBY не е напълно изненадващо, тъй като съществуващите собственици на жилища може да имат стотици хиляди долари инвестират в домовете си и са разбираемо кокетни за всяка промяна, която може да застраши стойността на имотите им щастие. Да не говорим, че прекъсванията, причинени от нов строителен проект, са най-силно понесени от няколко близки съседи, т.е. докато ползите са по-дифузни и е по-малко вероятно да примамят случайни привърженици да присъстват на скучно денонощно зониране среща.

Но факт е, че справедливите жилищни проекти се нуждаят от подкрепа. И в нещо като Catch-22, жителите, които може да подкрепят нов жилищен комплекс в изключително предградие, са същите, които все още не могат да си позволят да живеят там и да изразят своето одобрение.

Така че, ако местните служители искат да засилят вашия еднофамилен квартал, за да се осигури по-плътно жилище или ако е ново жилищна сграда, апартамент комплекс или благоприятно жилищно строителство се предлага наблизо, помислете дали да заявите поддържа. Не бъди NIMBY Бъди YIMBY

Аз съм музикант от миналия живот, татко на непълно работно време и основател на блога за недвижими имоти и подобряване на дома House & Hammer. Пиша за домове, пътувания и други основни неща от живота.