Ако пазарът за покупка на жилища през 2021 г. е игра на карти, тестето ще бъде подредено с заместващи символи. Пандемията от коронавирус е причинила сеизмични промени на пазара на недвижими имоти, стимулирайки по-голямо търсене на повече квадратури и по този начин внезапен интерес към просторните предградия. Лихвените проценти са ниски, но също и запасите. Цените на жилищата ескалират, но нов данъчен кредит за купувачи за първи път, предложен от новоизбрания президент Джо Байдън, ако бъде приложен, може да промени играта за амбициозните собственици на жилища, които се нуждаят от помощ, за да влязат врата.
„Търпението и отвореният ум са от съществено значение на този пазар“, казва Миа Кот, агент на Sotheby’s International Realty в Лос Фелиз, Калифорния.
Що се отнася до това, кой пазарува домове тази година, милениалите ще продължат да бъдат основни играчи на жилищния пазар, като анализатори в realtor.com посочете: Най-старият ще навърши 40 години през 2021 г., а по-младият край на поколението ще навърши 25 години. Като цяло тази група ще бъде в движение и ще предприеме лов на къщи като купувачи и за първи път. В същото време купувачите от Gen Z (на възраст 24 години и по-млади) са готови да навлязат рано на пазара на жилища, тъй като, както се оказва, всичко това подслон у дома им е помогнало да натрупат спестяванията си.
Ето шест неща, които амбициозните купувачи на жилища трябва да знаят за пазара на недвижими имоти до 2021 г., както и съвети от експерти по недвижими имоти, които да ви помогнат да се ориентирате в този уникален момент.
Ключов аспект в новоизбрания президент Джо Байдън 640 милиарда долара жилищен план е да се увеличи собствеността на жилищата, като се предостави помощ за авансово плащане до $ 15 000 на купувачи за първи път. Предложението е уникално, тъй като купувачите ще получат данъчния кредит по време на покупката, вместо да го чакат до следващата година, когато подадат данъци. Не е ясно колко скоро този кредит може да бъде предоставен, ако бъде приложен.
Нека разбием това: На национално ниво средната цена на съществуващите продажби на жилища през ноември беше 310 800 долара, посочва Гей Короратон, старши икономист и директор на жилищните и търговски изследвания в Национална асоциация на брокерите. Купувачите за първи път обикновено правят първоначална вноска от около 10 процента или еквивалент от около 31 800 долара, тя обяснява, което е 10 пъти средното финансово спестяване на наемателите, което е 3100 долара, според на Проучване на потребителското финансиране на Федералния резерв за 2018 г..
„Тъй като цените на жилищата продължават да се увеличават, авансовото плащане се превръща по-скоро в ограничение за собствеността на жилищата отколкото извършването на месечните вноски по ипотечни кредити, които не се увеличават толкова бързо поради ниските лихвени проценти “, казва Короратон.
Повишеното търсене на жилища ще направи процеса на наддаване още по-конкурентен. Предлагането е на исторически ниско ниво и имотите се продават бързо (на национално ниво, средно 21 дни) и с обикновено три оферти на списък, казва Cororaton.
По-важно от всякога е да се позиционирате като квалифициран купувач, като получите предварителна квалификация и разполагате с необходимите документи като W2 и банкови извлечения в ред и наличност, така че когато това право се появи, можете да направите бърза оферта, Cororaton казва.
„Един от най-важните съвети, които давам на купувачите си в конкурентна ситуация, е да не отправят искания за ремонт и да посочат ясно в офертата, че домашна инспекция е само с информационна цел “, казва Кот.
Условията, които включват бърз период на проверка и никакво искане за ремонт, често могат да преодолеят офертата с по-висока цена, обяснява Cottet, особено когато продавачът е мотивиран да продава бързо. Разбира се, ще искате да се уверите, че необходимите ремонти са внимателно отразени във вашия бюджет.
Клаузи за ескалация също може да бъде асо в джоба ви, за да ви помогне да спечелите оферта. Тази клауза ви позволява, купувачът, да платите определена сума пари над най-високата оферта, която продавачът получава, и често идва с таван, който ви предпазва от сключване на сделка, която не можете да си позволите. Уверете се, че като условие на клаузата продавачът е длъжен да предостави доказателства за други оферти, които надвишавате, казва Грег Курцнер, Главен изпълнителен директор в Resideum и брокер с ERA Atlantic Realty в Грузия.
Някои купувачи също могат да подсладят офертата си, като предлагат „обратно наемане“ на продавачите, казва Габриела Крус, агент във „Компас“ във Вашингтон, окръг Колумбия.
„С обратно наемане имотът се затваря и купувачите (сега собственици) получават платен наем от продавачите (сега наематели)“, обяснява Круз. „Това помага на двете страни, ако продавачите се нуждаят от повече време, за да се изнесат (или да закупят ново жилище) и ако купувачите се нуждаят от повече време, за да подредят крайната си дата на наема с датата на преместване.“
Не е изключено да се предлагат и „безплатни“ отстъпки под наем, когато купувачът позволява на продавача да живее безплатно в имота за определен период от време.
Интересно съпоставяне се играе в 2021 жилищен пазар: Цените на жилищата се покачват, което означава, че трябва да предявите по-голяма първоначална вноска, но лихвените проценти са ниски, което води до по-ниски месечни вноски по ипотечни кредити. Realtor.com прогнозира, че цените на жилищата през 2021 г. ще бъдат 5,7% над нивата от 2020 г. С навлизането в новата година лихвените проценти се движат близо до рекордно ниски нива, оставайки точно под 3% за 30-годишните фиксирани ипотеки.
Ако сте готови да изчакате да купите по-късно през годината, може да забележите лекота на инвентара, казва Лекси Холбърт, експерт по дома и начина на живот с realtor.com. Компромисът обаче е, че можете да очаквате да видите малко по-високи лихвени проценти по ипотечните кредити, казва тя. Realtor.com прогнозира, че лихвите ще се повишат до 3,4 процента до края на 2021 година.
Също така, не позволявайте на бръмчането около рекордно ниските цени да ви тласка към покупка на домове, преди да сте готови, казва AJ Barkley, изпълнителен директор по кредитиране Банката на Америка.
„Някои купувачи на къщи за първи път гледат единствено на повишаването или спада на лихвените проценти като показатели за готовност за покупка“, казва тя. „Всъщност домът не е инвестиция, при която купувачите трябва да очакват бърза или значителна възвръщаемост. Вместо това домът трябва да се счита за важен път към създаването на дългосрочно богатство. "
И все пак нуждата от помощ при изплащане на първоначално плащане не би трябвало сама по себе си да ви спре от целите за собственост на жилището. Според Bank of America, 71 процента от потенциалните купувачи казват, че се нуждаят от помощ, за да спестят първоначална вноска.
Ако някога е имало време, когато даден финансов подарък може да бъде полезен, 2021 г. може би е годината. Дванадесет процента от всички купувачи на жилища и 28 процента от купувачите на възраст под 28 години разчитат на финансов подарък от приятели или семейство, за да им помогнат с първоначалното си плащане, според доклад от Националната асоциация на брокерите. Кредиторите обаче имат строги правила около подаръците за да се гарантира, че парите всъщност не са заем под масата.
Богатството на поколенията играе роля, за да позволи финансови подаръци от семейства, което просто може да не е реалистично за много амбициозни купувачи на жилища. Експертите по недвижими имоти насърчават купувачите да проучат безвъзмездните средства за първи път. Например Bank of America’s Първоначална вноска Програмата дава на купувачите на жилища 3% от цената на покупката на жилище до $ 10 000 (в зависимост от това кое е по-малко) в безвъзмездни средства, които да бъдат приложени при първоначална вноска, без да е необходимо погасяване, казва Баркли. Можете също така да видите за какви безвъзмездни средства можете да се класирате, като се консултирате с вашия държавна агенция за жилищно финансиране.
Тъй като пандемията на коронавируса кара хората да прекарват много повече време вкъщи, обилните квадратни кадри са на първо място в списъка с приоритети на много купувачи, което води до извънградска миграция, казват експерти по недвижими имоти.
Но Даниел Хейл, главен икономист за realtor.com, казва, че купувачите не трябва да се стичат твърде далеч от градските центрове, за да получат по-добър удар за парите си. В рамките на 25 мили от градските ядра на най-големите метро, ловците на къщи могат да намерят домове с 25 до 65 процента повече квадратни метра на същата цена като дом по-близо до центъра.
Например във Фулъртън, Калифорния, домовете с площ от 2000 квадратни метра са средно с 304 000 долара по-малко, отколкото в близкия Лос Анджелис. Някои други ‘burbs, които се гордеят с големи спестявания, според realtor.com включват Хановер, Масачузетс. който има 34 процента спестявания на квадратен фут в сравнение с Бостън и Palos Hills, Ill., който има 24 процента икономии на квадратен фут в сравнение с Чикаго.
Ако сте нов в предградията, може да имате допълнителни разходи за живот, които да включите в бюджета си, като HOA такси и оценки, такси за озеленяване и по-високи сметки за комунални услуги за отопление и охлаждане на по-голям У дома. Услугите и удобствата, които градските купувачи приемат за даденост, не са автоматични в по-малките градове, казва брокерът Кейт Циглер, брокер с Arborview Realty в Бостън. Например тя предлага да се запознаете с услугите за почистване на боклук и сняг, тъй като в някои райони това е частно, а не общинско, казва тя. Плащането за частни услуги може потенциално да добави повече към разходите ви за живот.
Не само пандемията и съпътстващият скок в работата от дома се изместиха там, където купувачите искат да живеят, но това също ги е накарало да преопределят приоритетите, които ценят в своите резиденции, казва Homes.com президент Дейвид Меле.
Домашни офиси, по-големи квадратури, места за отдих на открито като басейни, хидромасажни вани и палуби и модернизирани Кухните са сред основните предпочитания за характеристиките на дома, според проучване на специалисти по недвижими имоти, направено от Homes.com. Изложбите за домове с четири спални са скочили рязко в сравнение с други категории, според софтуера за управление Показано време. И Zillow очертава тенденция където удобствата за „домашно настаняване“ (помислете: вдъхновени от спа бани и крайбрежни докове) ще бъдат много търсени.
Инвентаризацията на жилищата обаче вече е изцедена - и купища купувачи дават приоритет на всички тези същите функции. Меле препоръчва да работите с опитен агент, който познава района, където търсите да купите, за да ви помогне да постигнете предимство.
„Те първо ще чуят за инвентара, който излиза на пазара и все още не е в списъка“, казва той.
Можете също така да обмислите да изберете нова или персонализирана конструкция или ремонт, за да ви помогне да включите функциите, които най-много искате в дома си, въпреки че може да срещнете няколко хълцания.
„Имайте предвид, че веригите за доставки все още се борят, а цената на строителните материали нараства“, казва Циглер. „Ако планирате основен ремонт или цялостно изграждане, въведете изпълнител по-рано, за да сте сигурни в разходите и сроковете.“
За купувачите, които обмислят ново строителство, винаги се инспектирайте, казва Жасмин заготовки, брокер с eXpRealty в Шарлот, Северна Каролина. Тя препоръчва както инспекция преди гипсокартон, така и инспекция след гипсокартон.
„Може да си мислите, че няма да има проблеми, защото е ново и никой не е живял там, но понякога изпълнителите намаляват ъглите“, казва Бланкс.
Обществените общежития бяха затворени и посещенията в общности за възрастни хора бяха ограничени на фона на пандемията. Сега експертите по недвижими имоти отбелязват нова тенденция: живот между поколенията, което според Перспективите на Zillow за 2021 г., се увеличава, тъй като младите възрастни и бабите и дядовците се преместват в семейството си по здравословни и финансови причини.
Според скорошен доклад от Националната асоциация на брокерите на имоти, 12 процента от купувачите на жилища са закупили дом за много поколения. Кейти Детвилер, главен служител с опит в Berks Homes, казва, че тази тенденция се разиграва в начина, по който хората проектират жилища в ново строителство, с повече заявки за завършени мазета с напълно оборудвана баня, както и допълнения към спални.
„Виждаме повече хора, които търсят домове, където да могат да настанят допълнителни членове на семейството“, казва Явар Чарли, посредник в Лос Анджелис и директор на отдела за имоти в Aaron Kirman Group. „Купувачите на жилище търсят онзи гараж, който е превърнат в апартамент за снах, или бонус стая, която могат да превърнат в допълнителна спалня. Също така откриваме, че членовете на семейството се събират, за да си купят домове, защото просто не могат да си го позволят сами. "
Отново, тъй като това е конкурентен пазар и това е нововъзникваща тенденция, може да се наложи да проявите креативност, тъй като инвентарът е ограничен. Проект за подобряване на дома, например, може да помогне да се направи живот на много поколения възможен (и удобен), казва Баркли.
„А кредитна линия за собствен капитал може да бъде гъвкав начин за подпомагане на финансирането на по-големи проекти, като разширяване на жилищните площи за настаняване допълнителни членове на семейството или инсталиране на енергийно ефективни функции за намаляване на месечните разходи за комунални услуги “, тя казва.
Освен това кредитната линия на собствения капитал на дома дава на собствениците на жилища гъвкавостта на револвираща кредитна линия, която може достъпът е необходим и има тенденция да предлага по-атрактивни лихвени проценти от останалото финансиране настроики.