Данъчният сезон е достатъчно объркващ с W2s, благотворителни вноски и удръжки от студентски заеми. Добавете продажба на недвижим имот и това е достатъчно, за да изпратите дори и най-умния експерт по TurboTax да работи. Но в година, в която пазарът е по-горещ от всякога, все повече хора продават домовете си - и не винаги купуват нов точно зад него. И така, докато поставят отметка в квадратчето с надпис „Продадох къща“, как могат да се подготвят за каквито и да е (скъпи) изненади, които може да им се натъкнат на 15 април?
Първо, едно предупреждение: тези експертни съвети са полезни и е добра идея да дойдете на масата с идеи, но Кейт Зиглер, инвеститор в недвижими имоти и брокер в Бостън, съветва потенциалните инвеститори в недвижими имоти да се обърнат към данъчен специалист в началото на процеса. Дипломиран експерт-счетоводител или CPA с опит в недвижимите имоти й помогна да структурира съществуващите имоти по по-изгоден начин. Те също така съветват за бъдещи покупки и продажби и как те могат да повлияят на данъчната й сметка.
„Отделете време, за да намерите някой, който разбира както вашия местен пазар на недвижими имоти, така и вашите цели, независимо дали инвестирате в по-голям мащаб или минимизирате капиталовите печалби при навременна продажба на основното ви местожителство“, казва Зиглер.
В исторически план на хората е било казано да купуват жилище само ако планират да живеят там от три до пет години. Пандемията промени всичко. Хората се оказаха, че се нуждаят от повече пространство, движейки се из страната, или продажба, за да осребрите на горещ пазар. Те трябваше да продават - и трябваше да продават сега. Колко време са били там нямаше значение.
Някои от тези продавачи се оказаха с изненадваща данъчна сметка. „На някои пазари има допълнителни данъци за продажба през първата година от собствеността, където общините се опитват да обезкуражавайте „обръщането“ или съживяване на амортизирани жилища за краткосрочна препродажба“, казва Зиглер.
Майкъл Грос, CPA и сертифициран финансов плановик, обяснява допълнително: „Тези краткосрочни капиталови печалби се облагат с обикновени данъци върху дохода. Най-високата обикновена ставка на данъка върху доходите е 37 процента. Ако държат имота повече от една година, печалбата ще се облага с ставки за дългосрочна капиталова печалба. Най-високият процент на дългосрочна капиталова печалба е 20 процента. Печалбата от къща често не е малка и тази разлика от 17 процента може да окаже голямо влияние през данъчния сезон.
Кен Гроднър, счетоводител, превърнал се в брокер с Hospitality Network Group в Keller Williams, добавя допълнителна точка към дългосрочната игра: „Ако сте в състояние да продадете имущество в година с ниски доходи (например вие или вашият съпруг напуснете работа), можете да намалите или премахнете капитала си данък печалба."
„Данъчните последици от основното и неосновното местожителство се различават, така че купувач, който купува ново основно жилище без да продават сегашния си дом, трябва да обмислят данъчните последици от смяната на местожителството им“, Зиглер казва. Можете да поискате освобождаване за основно жилище само за един имот и веднага след като промените адреса си, данъчният ви статус се променя за този втори имот. Освен това, ако този имот се преобразува в дългосрочен или краткосрочен наем, това също ще се отрази на данъчната му тежест - и тази ставка ще повлияе на всички изчисления на печалбата от наем.
От друга страна на освобождаването за жилищно настаняване, ако продавачът разтоварва имот под наем, но той го е притежавал и заемал като основно местожителство за две от петте години преди продажбата, след което те могат да го превърнат в основно жилище преди продажба. В този случай Грос казва: „Когато продадете имота, можете да изключите печалба от 250 000 долара, ако сте неженени, или 500 000 долара, ако женени, подавайки съвместни документи.
Грос обяснява, че амортизацията е често неразбрана концепция в света на данъка върху недвижимите имоти. Амортизацията покрива необходимите подобрения, които човек трябва да направи в своя имот, за да го поддържа в най-добра форма както за отдаване под наем, така и за продажба. Но собствениците често неправилно приемат, че това е постоянно приспадане. Той казва: „Въпреки че подлежи на приспадане по време на отдаването на имота под наем, това намалява данъчната основа на имота, което в крайна сметка увеличава печалбата при продажбата на имота.“
Тъй като пазарите на недвижими имоти остават горещи, някои собственици продават на невероятно високи цени и изчакване на бързане в наем. За тези продавачи на основно жилище, те могат да бъдат ударени с капиталови печалби за сумата над $250,000, ако са неженени или $500,000, ако са женени, подават съвместни документи. За щастие има начин да заобиколите данъчната сметка. Грос съветва тези продавачи да гледат на продажбата на вноска. „Това ще ви позволи да получавате плащане за период от години и ще бъде само част от печалбата признава всяка година, което в крайна сметка ще ви държи в по-ниска данъчна група и ще доведе до плащане на по-малко данъци като цяло", казва той.
Ако имате инвестиционен имот на ръка и е време за продажба, може да е разумно да обърнете постъпленията от продажбата в така наречената борса 1031. „Това е механизъм, който позволява на продавачите да реинвестират приходите си от продажба в „подобна“ покупка в рамките на 180 дни след приключването на продажбата“, обяснява Зиглер.
Когато приходите от продажбата се инвестират в друг подобен имот, продавачът избягва да плаща огромен данък върху капиталовите печалби. Недостатъкът? Редът на операциите на покупката може да се отклони от курса с един неправилно представен документ. Гроднер добавя: „Въпреки че първоначално това може да изглежда като дълго време, често виждаме клиенти да се опитват да затворят преди крайния срок от 180 дни.“
