Обръщането на къщи е забавно и знаци за долар по телевизията. От гледане на обикновени хора, които удрят златни къщи в рено, достойни за магнолия, до онези, които създадат своя мечтан дом от необработен диамант, който не се е чудил дали трябва да влезе в игра?
Изглежда твърде хубаво, за да е истина, нали? Купуваш къща за част от това, което би могла да струва, поправяш я с малко мазнина, пускаш я на пазара, ставаш свидетел на война за наддаване и превръщаш огромните си печалби в следващия си проект. Купете, реновирайте, повторете. Преди да се усетите, сте напуснали ежедневната си работа и сте по пътя към домашната империя на рено.
Само дето не винаги е толкова лесно. За всеки домашен плавник, който намери пътя към предприемачеството, друг губи пари - или поне търпението си - в сделката. Говорих с трима бивши плавници за техния опит, проблемите, с които се сблъскаха, и какво ги накара да се откажат от хаус прелистването.
Мелани Алън, която ръководи блога
Партньори в огъня, влезе в светли очи и се вълнува от възможността да купи къща, нуждаеща се от малко (или много) любов, да я поправи със собствените си ръце, след което да се обърне и да я продаде на печалба. Тя купи къщи както в Джорджия, така и в Пенсилвания, преди да осъзнае това Направи си сам е уникален набор от умения това не е толкова лесно, колкото да вземеш чук.„Бях един от онези идеалистични хора, които виждаха всички да говорят за това колко страхотно е преобръщането на къщи – и исках да вляза!“ тя казва. „За съжаление навлизането в полето не беше толкова лесно, колкото изглеждаха експертите. Нуждаете се от капитал и добър кредит, за да започнете, а аз нямах много от двете. Все пак намерих начин, като закупих фиксираща горна част. Но бързо научих, ако ти нямате уменията да DIY себе си, може да стане много скъпо, а аз нямах допълнителния капитал, за да плащам на изпълнители, за да извършат цялата необходима работа.
Когато вашето уравнение за обръщане на къщата разчита на вършиш сам работата, хвърлянето на допълнителните разходи, свързани с изпълнител, може да изкриви маржа на печалбата. Алън наистина си отиде с печалба, но дали си е струвало главоболието е въпросът.
Попитайте всеки, който наскоро се е опитал да ремонтира дома си и всички те ще разкажат една и съща история: изпълнителите са много търсени в момента. Винаги трябва да правиш своето надлежна проверка за намиране на изпълнител който е едновременно ефективен и реномиран. Но Андрю Хериг от блога Богат никел, се оказа особено разочарован, опитвайки се да преобърне успешно къща в сегашния климат.
„Съпругата ми и аз сме настоящи инвеститори в недвижими имоти и бивши плавници. Преобърнахме поне 7 до 8 жилища през последните няколко години, но благодарение на 2021 г. вече не сменяме. Установихме, че особено сега е трудно да се намерят качествени изпълнители, а материалите са особено трудни за набавяне. Стана твърде предизвикателство да правиш печалба от едно обръщане."
Когато сроковете за изпълнение са дълги, материалите са скъпии изпълнителите са скъпи, вашата инвестиция се увеличава по повече от един начин. Прекарвате повече време в намиране на квалифицирани хора, с които да работите, и харчите повече за тях – и това може да доведе до въпроса „Това наистина ли си заслужава?“
Доброто око и усещането за това, което купувачите искат естетически, със сигурност ще привлече хората в обява на недвижими имоти онлайн. Но това не е всичко. Все още трябва да разберете пазара и да знаете кога фиксаторът е на ниска цена, защото не е на пазара област, която ще заинтересува вашия целеви купувач.
Крис Алексакис се озова в ситуация, в която не е направил адекватно проучване на местния пазар и макар че облицовката му да изглеждаше страхотно, това не беше това, което купувачите искаха. Той казва: „Въпреки че имам опит в търговската дейност, спрях да обръщам къщи, защото имам само минималните познания за недвижими имоти. Купих и реновирах имот на място, което не вижда горещ пазар и докато ремонта направих с моят екип възстанови естетиката и функционалността на имота, продажбата му отне известно време просто заради него местоположение.”
Не можете да приемете, че да скочите на добра сделка и да я обновите до съвършенство, достойно за Instagram, е достатъчно. Трябва да свършите работата, за да разберете дали крайният продукт действително ще достигне цената, от която се нуждаете, за да оправдаете инвестицията си.
И накрая, има няколко други части от пъзела за обръщане, които могат да ви накарат да се досетите дали има смисъл за вас. Уверете се, че можете уверено да отговорите на тези въпроси, преди да се решите.
Имате ли време да управлявате този проект? С поръчването на доставки и планирането на изпълнителите идват часове и часове на управление. Това може да бъде трудно да се впише в работата на пълен работен ден, особено след като повечето изпълнители работят от 9 до 5 часа.
Имате ли капитал, за да държите този дом през целия процес на обновяване и продажба? Плащане на собствените си разходи за живот и друга ипотека не е евтина. Готови ли сте да направите тази жертва в бюджета си?
Запознати ли сте с проблемите, които могат да възникнат при по-старите жилища и необходимите разрешителни за ремонт? Тези отнемащи време фактори могат да се добавят както по отношение на разходите, така и по отношение на логистиката. Трябва да се подготвите за най-лошото, за всеки случай.
Дали къщите на вашия пазар всъщност са монтирани или просто домове, които се нуждаят от малки козметични актуализации? Струва си да помислите дали помагате на дом да стане готов за нанасяне за ново семейство, или отнемате напълно приемлив жилищен фонд от купувачи с по-малък бюджет.
Въпреки това, ако след тези приказки все още изпитвате сърбеж да опитате ръката си в обръщане, уверете се, че сте направихте дължимата си проверка. Ако знаете в какво се захващате, можете да се окажете в печелившия край на една успешна история.