Това все още е пазар на продавача. Освен това Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти прогнозира това наемни цени ще се покачват по-бързо от цените на жилищата през 2022 г., което го прави идеален момент за наемодателите да продадат имотите си под наем и да направят чиста печалба в процеса.
„Продадох няколко сгради през последната година, тъй като цените са високи и е добър момент за продажба“, обяснява Гари Заремба, брокер и собственик в PepZee Realty в Дейтън, Охайо,
В някои случаи може да се наложи наемателите да напуснат жилищата си, когато сградата смени собственика. Ако твоят наемодателят продава вашата сграда, какви права имаш? И колко време имаш да търсиш ново място? Намерете пет неща, които трябва да знаете, ако вашият наемодател внезапно продаде сградата ви.
Добрата новина е, че новият наемодател не може просто да ви каже да опаковате нещата си и да се изнесете до уикенда. „Наемателят има договор с наемодател, наречен лизинг, и този лизинг е правно обвързващ за новия собственик“, обяснява Заремба. Така че, ако този човек се опита да наруши споразумението и да изгони, той казва, че жилищният съд ще отхвърли иска им.
Дейвид Л. Бърки, партньор в Gallet Dreyer & Berkey в Ню Йорк, който се фокусира върху правото на недвижими имоти, се съгласява и казва, че наемателите имат същите законови права, които са съществували преди продажбата.
„Ако наемателят е имал договор за наем — освен ако договорът за наем не съдържа език, който гласи, че наемодателят може да прекрати договора за наем при продажба на сградата — старата и новата собствениците не могат да прекратят договора за наем, а наемателят може да продължи да живее през остатъка от лизинговия срок при предвидения в лизинговия наем наем“, той казва.
С други думи, ако например остават четири месеца от вашия лизинг, тогава новият наемодател не може да прави никакви промени във вашия лизинг, докато не изтече.
Докато нищо не може да се промени докато изтече договорът ви за наем, след това наемодателят може да успее да увеличи наема ви или да откаже опцията за подновяване на вашия наем. (Имайте предвид, че предишният наемодател също би могъл да направи това.) Все пак трябва да получите много предварително известие - но това може да зависи от това къде живеете.
„Ню Йорк наскоро прие Закон за недвижимите имоти, раздел 226-C, което изисква наемодател, който възнамерява да увеличи наемите с пет процента или повече, или който възнамерява да не подновява договор за наем, да уведоми наемателя за такова намерение“, обяснява Бърки.
Колко по-рано трябва да бъдете уведомени зависи от това колко дълго живеете в помещението под наем, въпреки че обикновено това е 30, 60 или 90 дни предизвестие.
„Ако наемодателят не предостави предизвестието, той не може да увеличи наема с пет процента или повече или да изгони наемателя, ако наемът нямаше да бъде подновен, докато не предостави писменото предизвестие, изисквано от закона и срокът на предизвестието не изтече“, той обяснява.
Някои сгради подлежат на стабилизиране на наема или на друг вид контрол на наема. „Ако е така, новият собственик може да бъде задължен да предложи на наемателя лизинг за подновяване с ограничени увеличения на наема, тъй като новият собственик е обвързан от лизинга и законите, които уреждат подновяванията“, казва Бърки.
Ако не живеете в сграда под наем, подлежаща на контрол върху наемите, правилата са различни. Бърки казва, че тези имоти под наем са апартаменти с пазарна цена. „Ако пазарът позволява, нов собственик може да се стреми да повиши значително наема след изтичане на срока на лизинга“, казва той.
Вие се справяте с напълно различен сценарий, ако нямате договор за наем. (Странична бележка: Винаги трябва да наемате с лизинг!) В този случай вие сте на милостта на новия наемодател. Месечният лизинг също ви поставя в несигурна ситуация.
„Ако има месечен договор за наем или просто устно споразумение между наемател и наемодател, тогава наемателят може да бъде изгонен по-лесно и за по-малко време“, казва Заремба.
Бърки се съгласява. „Когато няма писмен договор за наем и наемателят обитава апартамента ежемесечно, нов собственик може да даде известие на наемателя, че приключва ежемесечното наемно отношение и че наемателят трябва да напусне помещението в рамките на 30 дни.”
Като общо правило наемодателите не обичат месечните лизингови договори. Те биха предпочели да имат наемател, който желае да поеме дългосрочен ангажимент.
Когато имот смени собственика, гаранционният депозит също трябва да бъде прехвърлен на новия собственик. „Гаранционният депозит е собственост на наемателя и трябва да бъде прехвърлен, когато сградата се продава, тъй като това не са парите на продавача, които трябва да се запазят, нито парите на купувача, които трябва да се усвоят“, казва Заремба.
Но не допускайте само, че вашият депозит е на сигурно място. „Наемателите трябва потвърди с новия собственик, че гаранционният им депозит е прехвърлен и поискайте където гаранционният депозит сега се задържа“, съветва Бърки. Освен това, ако е имало някакви отстъпки за наем, дадени от бившия собственик, той казва, че наемателите трябва да се уверят, че новият собственик е запознат с тях.
„Освен това, ако има ремонт, който е трябвало да се направи от бившия собственик в апартамента на наемателя, наемателят трябва да уведоми новия собственик за условията, които се нуждаят от ремонт, и да потвърди, че такива ремонти ще бъдат извършени“, Бърки казва.
Както се казва, трябва да очаквате най-доброто, но да се подготвите за най-лошото. Опитайте се да се съсредоточите върху първата половина на тази фраза. Например, закупуването на сграда, която вече е пълна с наематели, е чудесна точка за продажба и повечето нови купувачи ще искат да запазят този статус. „Имайте предвид, че новият собственик може да не иска да напуснете – може да искат да продължат да отдават имота под наем, така че не приемайте за даденост, че ще трябва да напуснете в края на лизинга си“, казва Йонас Бордо, главен изпълнителен директор и съосновател на Dwellsy, услуга за отдаване под наем.
Бордо добавя, че всички договорености за наеми и лизинг подлежат на договаряне. „Ако искате повече време на място или сте готови да напуснете по-рано срещу плащане, никога не пречи да поискате това, което искате“, казва той.
Тери Уилямс
Сътрудник
Тери Уилямс има обширно портфолио, което включва авторски публикации в Realtor.com, The Economist, Time, USA Today, Yahoo, US News & World Report, Investopedia, Bob Vila, Real Homes, The Spruce, Real Simple, The Balance, Tom’s Guide и няколко други клиенти, за които вероятно сте чували. Тя има бакалавърска степен по английски език от Университета на Алабама в Бирмингам.