Купуването на дом не е малка задача. Има огромни решения, които трябва да вземете: Търсите ли ключ или фиксатор отгоре? Заслужава ли по-дългото пътуване пътуването? Съществуват и безкрайни числа, които трябва да се сринат: Как ипотеката с фиксирана ставка се сравнява с регулируема лихва? Колко всъщност ще платите за този дом от 200 000 долара? И когато измисляте всичко това, повече от вероятно е да попаднете на чисто нов жаргон, който да дешифрирате.
Един от най-често срещаните термини, с които можете да се сблъскате по време на търсенето, е това, което се нарича „функционално морално остаряване“. Например, вашият риелтор може да се позовава на дом, който не е перфектен страхотна цена като "функционално остаряла". Знаеш какво функционално означава и знаеш какво означава остаряло, но какво означава това за теб, купувача на дома и потенциалното бъдеще продавач? Тук всичко, което трябва да знаете, включително ако купувате функционално остарял дом има смисъл за вас.
Терминът функционално остаряване има няколко различни приложения в зависимост от индустрията, но в недвижими имоти, той се отнася до загуба на стойност на имота поради стил, пространство или определен дизайн особеност. По принцип функционално остарелите къщи имат или твърде много, или твърде малко от нещо в сравнение с други къщи в района и на пазара.
Например, да кажем, че гледате стара къща с две спални и една баня в квартал, пълен с чисто нови домове, включващи спални с три плюс и бани с два плюс. Домът, който гледате, ще се счита за „функционално остарял“, защото въпреки това все още можете да живеете в къщата, повечето хора не искат, защото могат да получат къща с по-високо качество в района само за малка премия. Този тип функционално остаряване се нарича дефицит защото има някаква характеристика или фактор, която прави къщата дефицитна в сравнение с други къщи в близост.
Функционалното остаряване може да работи и обратното. Голям, нов дом в квартал от малки, стари домове също би се считал за функционално остарял поради високото си качество в сравнение с останалата част от квартала. Този тип се нарича superadequacy (наричан също свръх-подобрение), тъй като по-ниските стойности на имотите в квартала означават, че хората няма да искат да плащат пълната цена на стойността на тези функции.
В допълнение към цялостното жилище и местоположението, функционалното морално остаряване може да се отнася и до индивидуални характеристики на дизайна. Например, ако собственикът на жилището боядиса цялото маслиново зелено или построи басейн в предния двор, шансовете са, че повечето потенциални купувачи ще бъдат изключени от тези функции, като по този начин ще направят дома функционално остаряла.
Накратко, докато функционално остарелите домове са напълно функционални, те остаряват остарели от икономическа гледна точка. Някой ще трябва да направи компромис при закупуване на функционално остаряла къща, било то купувачът поради недостиг (всякакви ъпгрейди ще трябва да да излязат от джоба си) или продавача чрез суперадекватност (често ще им се налага да правят компромиси с продажната цена, само за да я свалят пазар).
Що се отнася до оценяването на функционално остарял дом, има един основен фактор, който трябва да се има предвид: дали остаряването е лечимо или нелечимо? С други думи, може ли лесно да се фиксира функционалното морално остаряване?
Нелечимо остаряване възниква, когато струва повече за отстраняване на проблема, тогава ще си струва от гледна точка на повишаване на стойността на имотите. Например, ако домът е изключително малък и остарял в сравнение с останалата част от квартала, тогава ще се счита за нелечимо защото са необходими тежки ремонти, за да се увеличи стойността му (и може да струва повече от парите, които биха върнали, когато препродажба).
От друга страна, лечимо остаряване случва се, когато разходите за поправяне на нещо са едновременно лесни и имат смисъл финансово. Запитайте се: струва ли си труда? Ако кухненските шкафове с маслинено зелено отблъскват купувачите, проста кутия бяла боя се оказва повече, отколкото си струва разходите.
Макар че изглежда като функционално остарял дом идва с усложнения, не забравяйте, че може да е във ваш интерес да го разгледате втори. „Ако този дом с само една баня или по-малко от идеалното оформление е това, което ви вкарва в съседния град на мечтите, без да пробивате бюджета си, тогава си струва да помислите“, казва Холи Хюз, недвижимост в Остин, Тексас. Много пъти функционално остарелите домове седят на пазара по-дълго от средното за квартала - което означава, че купувачът е на страхотно място за преговори. Въпреки това, стойте настрана от големи нелечими проблеми като къщи със страховити основи и други функции на старата школа като септични системи.
„Ако е твърде голяма емисия, банките няма да дават заеми за нея“, добавя Хюз.
С други думи, ако иначе фантастичният дом е функционално остарял, това не означава непременно, че той не може да бъде вашият дом на мечтите. Просто имате допълнителен фактор, за да прецените, преди да вземете окончателното решение. Късмет!
