Първи добри новини: Реално е възможно да закупите апартамент в Манхатън за под 300 000 долара или около това. (Да, действителен апартамент - не килер! И да, закупуване на собствени, а не под наем!) Често толкова често кооперативната единица на Фонда за развитие на жилища (HDFC) се удря на пазара, предоставяйки рядка, достъпна опция за бъдещите купувачи на жилища.
Но обезкуражаващата новина? Не само, че са доста редки, тези сделки с недвижими имоти също са малко уловка 22: За да купите такава, трябва да имате годишна заплата под определен праг, но вие също трябва да разполагате със значителни пари в брой за авансови плащания (а в някои случаи и за цялата покупна цена). Това значително ограничава пула от домашни ловци, които всъщност могат да купят този тип кооперации. В редки случаи хората спестяват. Много пъти, обаче, хората (мисля, че последните колежи) са със скромна заплата, които влизат в наследство или получават финансов тласък от семействата си или пенсионери без месечен доход, но с достатъчно пари в резерви. Въздишка.
HDFC кооперациите на Ню Йорк се появиха през 70-те години на миналия век, когато по време на икономически спад, хазяите започнаха да изоставят сградите си. Сградите бяха прехвърлени на жителите за управление. Това започна като експеримент, но тъй като се превърна в ниша начин за нюйоркчани с нисък и среден доход да купуват жилища.
Обикновено дяловете са много под пазарната стойност, което означава, че ипотеката ви ще струва по-малко от наемането на дял с подобен размер, обяснява Юджийн Гамбъл, инвеститор в имоти и старши партньор с Шепотници на имоти, компания за инвестиции и развитие на имоти.
Освен че са на по-достъпна ценова точка, HDFC кооперациите често са места със силно чувство за общност, казва Моли Франклин, агент по недвижими имоти с CitiHabitats Realty.
Първото нещо, което купувачите трябва да знаят, е дали отговарят на изискванията за ограничаване на доходите на сградата и трябва да могат да показват тези цифри на две години данъчни декларации, казва Франклин. Няма универсален таван на доходите и формулите за определяне на максималните доходи варират в зависимост от кооперациите. Hauseit, компания за продажба от собственик в Ню Йорк, събра заедно a примерно ръководство за изчисляване на насоките за ограничаване на дохода. Можете също да проверите a заявление за проба, което обикновено изисква информация за банкови сметки, лични справки и обяснение защо искате да живеете в сградата.
Лукас Калеяс, агент по недвижими имоти с Triplemint недвижими имоти в Ню Йорк, казва, че е важно купувачите да обмислят дали имат планирани бонуси или увеличения. Ако е така, може да си струва да помолите вашата компания да забави тези, ако сте близо до ограничението на дохода.
„Някои сгради, в зависимост от програмата, няма да позволят долар над капачката“, обяснява той. Други може да имат някакво пометене с малка гъвкавост.
В сгради с най-ниски доходи пенсионерите със силни финансови средства, но с ниски доходи, както и купуват подаръци за възрастни деца управляват играта, обяснява Франклин, тъй като толкова много от тези покупки са пари сделки.
„Много [единици] отиват при хора, които може да имат родители или баби и дядовци със значителни парични активи, или хора, които напусна високоплатени работни места и сега работят в области, където правят по-малко, но го намират за по-полезно “, Франклин казва.
„Хората се изнервят, че сградата ще изисква никога да не печелите повече от ограничението на доходите след закупуването си“, казва тя. „Сградата няма да следи доходите ви завинаги и собственият лизинг няма да бъде изваден от ръцете ви, ако получите страхотна промоция година след покупката.“
Още една лепкава точка: Купувачите трябва да разберат дали сградата е одобрена за ипотеки, казва Франклин. „Някои сгради не са в добро финансово състояние, така че е малко вероятно банките да заемат пари“, посочва тя.
Обикновено HDFCs изискват малко ниско, 10% авансово плащане, обяснява Дебра Бехтел, професор от Бруклинския юридически факултет, който преподава HDFC фокусирана клиника; но някои „по-горещи“ квартали изискват всички пари.
Купувачите не трябва да очакват да спечелят много пари от HDFC. Да, въпреки че ви е позволено да имате по-голям доход, след като купите апартамента, следващият пребиваващ купувач най-вероятно ще трябва да направи под ограничението на дохода при покупката. Всичко това обаче зависи от правилата на сградата ви.
„Цената на препродажбата не е ограничена, но разбирането, че ограничението на дохода ще управлява колко можете да получите при препродажбата си, е много важно за управление на очакванията“, казва Франклин.
Освен това данъците за обръщане (или таксите за трансфер, плащани на сградата за поддържане на резервите, когато продавате) обикновено са високи, за да се предотврати бързото обогатяване на схемите.
„Винаги се уверявам, че моите купувачи знаят, че това е наистина много подходящ вариант за някой, който използва апартамента като основното им местопребиваване, тъй като HDFC не позволяват на хората, които купуват за pied-a-terre, и имат строги правила за подкатегории, “ обяснява Шели Плейс, Triplemint агент.
Много HDFC изискват скъпи обновявания, за да ги приведат към разумния жизнен стандарт и така че е възможно разходите ви извън джоба да са по-високи от много алтернативи до ключ, обяснява Gamble.
HDFC модулите са предназначени за хора в ниски до средни доходи и като цяло те носят ниски такси за поддръжка, Шепот на имоти- казва Гембъл. Въпреки това, тези такси идват на цена: ниските такси за поддръжка означават по-малко ликвидни активи, които сградата има за ремонти, и следователно сградата може да бъде предразположена към проблеми с безопасността или поддръжката.
И макар това да е вярно за някои сгради, има някакъв ренесанс, случващ се с HDFC на Manhattan. Притокът от скорошни продажби на HDFC означава, че сградите имат повече каси; мнозина получават така необходимите ъпгрейди и също се отварят към финансирането, казва Франклин.