Хамилтън и Бър. Кание и Дрейк. Прясно измити зъби и портокалов сок. Това са двойки, които никога не трябва да се смесват. И като цяло може да се каже, че дългът и собствеността на жилища са една от тези взаимно изключващи се двойки - но това може да се променя, казва нов доклад от американския отдел за жилищно строителство и градоустройство.
Федералният орган за жилищно настаняване (FHA) годишен отчет за ипотеката потвърждава подозренията, че дългът като студентски заеми се отразява на влизането на купувачите за първи път на пазара на недвижими имоти. Но вместо да оставят дълг да ги държи под наем, те сега намират начини да купуват жилища така или иначе - дълг и всичко останало.
Според доклада средното съотношение на дълга към дохода (DTI) на ипотеките за покупка на FHA достигна 43,09 процента - увеличение спрямо година за шеста поредна година и най-високия среден DTI досега. Освен това размерът на ипотеките с по-висок риск, FHA, или тези със коефициент на DTI над 50 процента, също се увеличи с четири процентни пункта от 2017 г. на 24,80 процента. За контекст съотношението ви DTI трябва да падне под
43 процента повечето кредитори ще ви одобрят конвенционален заем - в доклада се установява, че по-голямата част (54.60%) от купувачите на ипотечни кредити за FHA имат DTI над този праг.Традиционно, FHA заеми са насочени към подпомагане на традиционно изключените от конвенционалните ипотеки да постигнат собственост на жилището. Тъй като са федерално застраховани, тези, които получават заеми от FHA, обикновено имат по-ниски кредитни резултати и по-малки авансови плащания. Поради това заемите от FHA играят голяма роля в подпомагането на купувачите на жилища с ниски и средни доходи и на малцинствата закупуват първите си жилища с финансиране - всъщност 33,76 процента от одобренията на FHA са отишли за малцинствените кредитополучатели през 2018г. Общо FHA е предоставила повече от 47,5 милиона ипотеки - или 12,10 процента от еднофамилни жилищни ипотечни произход - от създаването си през 30-те години на миналия век.
Въпреки че този скок на DTI може да изглежда шокиращ, това не се случва само със заемите от FHA. Като цяло, стандартите за одобрение на ипотека изглежда са релаксиращи. През изминалия юни, анализ от CoreLogic откриха, че толкова процента от всички конвенционални съответстващи заеми традиционно са „рискови“ кредитополучатели. Тази промяна до голяма степен може да бъде свързана с цялостното забавяне на жилищния пазар. И тъй като повече хилядолетия имат по-големи суми на дълга заради студентските заеми и застоящия растеж на заплатите, банките трябва да разширят своя набор от кандидати, така че хората все още да кандидатстват и купуват ипотеки.
Друг интересен самород в изследването? Повечето кандидати за FHA получават финансова помощ от семействата, докато осигуряват ипотеката си. През 2018 г. 26,16% от кредитополучателите са получили фонд за подаръци от член на семейството, отговарящ на изискванията. Не е изненада, че хилядолетите в голяма степен се нуждаят от финансова помощ от приятели и членове на семейството, за да закупят имот, защото това е Хела скъпо. Всъщност Zillow съобщи през декември това 54 процента от градските купувачи използват финансови подаръци от членове на семейството или приятели, за да покрият авансовото плащане.
Но е малко неочаквано да разберете, че толкова голяма част от кандидатите за FHA получават финансови средства помощ - тъй като ипотеката е насочена към подпомагане на кандидатите в неравностойно положение да изградят богатство чрез клиентите. Едно тълкуване на тези данни би могло да бъде, че тези, които традиционно биха могли да получат конвенционален заем с родителска помощ, сега трябва да купуват със заем от FHA поради дълг за студентски заем, по-малко финансови активи, ниски кредитни резултати, и супер скъпи цени на жилищата- четирите фактора, поразили хилядолетния пазар. И ако това е вярно, това означава много от вече финансово слабите, които биха се възползвали от FHA заемите могат да бъдат изтласкани изцяло от пазара за пазаруване на жилища, тъй като нямат достъп до външни финансови съдействие.
Така или иначе, това увеличение показва колко по-трудно стана за първи път купувачите на жилища да получат ипотека в това, което по-старите поколения биха считали за „традиционен“ или по-малко рисков начин. Правят каквото могат.