Най-добрият ми приятел наскоро искаше да си купи апартамент в планината западно от Денвър. Докато вечеряхме заедно, нейният агент по недвижими имоти я извика да изготви стратегия за това как да спечели оферта не само на пазара на конкурентни купувачи, но и на хиперконкурентно място. (Свежият планински въздух е желано удоволствие по време на пандемия и купувачите в брой знаят това.)
Нейният брокер предложи клауза за ескалация, която позволява на купувачите да плащат определена сума пари над най-високата оферта, която продавачът получава. Тези клаузи могат - и трябва - да се доставят с ограничение, така че да не прекратите сключването на сделка, която не можете да си позволите.
И така, ние ядохме равиоли от тиква и се чувствахме като състезатели в игрално шоу. Трябва ли да отиде $ 1000 над най-високата оферта? Хм, други купувачи може би мислят за същия кръгъл номер. Какво ще кажете за нещо неясно като $ 1777? Тя реши да включи клауза за ескалация, която беше 2500 долара над най-високата оферта до 325 000 долара за апартамент, който беше в списъка на 310 000 долара. В крайна сметка предложението й беше прието.
„Често сравнявам клаузите за ескалация с правилата на eBay: те рискуват да покажат ръката ви малко и дават възможност на агентите за листинг да„ ловят риба “с вашите предлагат да се опитат да наддават други по-високо, но в някои случаи те също така позволяват на купувачите да достигнат до най-доброто и окончателно, като същевременно намаляват риска от прекомерно плащане “ казва Кейт Циглер, брокер с Arborview Realty в Бостън и с Coldwell Banker Lifestyles в Ню Лондон, НХ, която използва клаузите, за да помогне на своите клиенти да спечелят оферти.
Клаузите за ескалация могат да имат смисъл за купувачите, които не искат да рискуват с въпроси за оценка, като прекалено много прекалят, казва Ziegler, който предлага безплатен клас за купувачи за първи път. (Това е така, защото ако къща не оцени продажната цена, сделката може да бъде дерайлирана.) За нейния купувач клиенти, Ziegler препоръчва клаузи за ескалация в случаите, когато пазарът може да скочи по-напред от скорошните сравними продажби.
„Позволява ни да се конкурираме, като същевременно гарантираме, че можем да архивираме печелившата покупна цена, с проверени конкурентни оферти на ръка, ако има някакви притеснения относно оценката на заемодателя“, казва тя.
Клаузите за ескалация също могат да бъдат полезни на горещите пазари, където домовете получават множество изложби, след като излязат на пазара, вземат пълни ценови оферти и са извън пазара в рамките на една седмица, казва Андре Холоман, брокер с Keller Williams Realty в Кон. В ситуации с множество оферти трябва да се използва клауза за ескалация, казва Холоман, заедно с благоприятни договорни условия. Условията варират в зависимост от пазара и продавача, но това може да включва нещо като a обратно наемане на продавачи, които се нуждаят от повече време за придвижване.
Препоръчва се клауза за ескалация, само ако разполагате с малко място за размахване с вашия бюджет Купувачите не трябва да използват такъв, ако вече са на върха на бюджета си, предупреждава Ziegler.
„Погледнете отблизо истинския си макс и се придържайте към това число“, казва тя.
Старши икономист от Zillow Джеф Тъкър казва, за да избегнете надхвърлянето на бюджета, трябва да пазарувате за домове, които са под максималната ви ценова точка, така че офертата ви за ескалация да остане в рамките на вашия бюджет. Например, гледайте само дома, изброени с около пет до 10 процента под максималната цена на вашия бюджет.
„С повече домове, които се продават над ценовата цена тази година, може да надхвърлите всеки път, ако предлагате оферта само за домове, които вече са на вашата максимална цена“, казва Тъкър.
Разбира се, ще искате да се уверите, че клаузата ви за ескалация има ограничение, така че да не ви влиза над главата. Причината, поради която експертите по недвижими имоти настояват за повишено внимание при използването на тези клаузи, е, че те могат да станат мътни.
„Докато клаузите за ескалация звучат добре на теория, те могат да доведат до сложни ситуации и непредвидена неяснота“, казва Джо Дикерсън, агент по недвижими имоти в района на залива на Сан Франциско.
Той дава следния сценарий: Да кажем, че някой предлага 400 000 долара за дом, който сте ви хванали под око. Предлагате 450 000 долара или $ 1000 над всички други конкурентни оферти. Означава ли това, че вашата оферта е 450 000 $? Или офертата ви е 401 000 долара?
„Тази хипотетична ситуация включва само две оферти“, казва Дикерсън. „Представете си ситуация с множество оферти и множество клаузи за ескалация. Може да стане объркано, бързо. "
Дикерсън не е напълно против клаузите за ескалация. Той казва, че той и съпругата му са използвали клауза за ескалация преди няколко години, която е работила в тяхна полза. На масата имаше само още едно предложение, а покупната цена и условията бяха доста сходни.
Но той казва, че когато използвате клауза за ескалация, не забравяйте да поискате доказателство за следващата най-висока или най-добра оферта.
Таз Уедърли, собственик на брокери на недвижими имоти с Tazz в Бойсе, Айдахо, също предлага използването многословие, което гарантира, че продавачът или агентът за листинг няма да разкрие офертната цена на конкурент оферти.