Запишете това под „неща, които ме изненадаха като собственик на жилище“: Ипотечните компании могат да продадат ипотеката ви и всъщност това е нещо, което се случва доста често. Всъщност, откакто купих къщата си преди почти десетилетие, имах четири различни ипотечни компании да обслужват заема ми - като две от последните прехвърляния се случиха доста бързо.
В по-голямата си част, когато моята ипотека е продадена, тя просто добавя малко допълнителна работа на администратора към моя списък със задачи – задачи като да се уверя, че новата обслужваща компания има копие на моя застрахователна полица на собственика на жилище (в противен случай те могат да пуснат по-скъп застрахователен план, поставен от кредитор) и да настроят цялата ми информация за плащане на нов уебсайт.
Но цялата тази глупост ме накара да се чудя: защо ипотечните компании продават заема ви на първо място, можете ли да направите нещо, за да го спрете и как това се отразява на кредитната ви картина?
Ако сте собственик на жилище (или бъдещ такъв), ето трите неща, които трябва да знаете за продажбите на ипотека, според експерти.
Продажбата на ипотечни кредити е много често срещана практика в ипотечната индустрия, казва експертът по ипотеки Дейвид Питърсън, съосновател на сайта за лични финанси Bankdash.
„При нормални пазарни условия кредиторът ще продаде ипотека, защото техният бизнес модел е фокусиран върху отпускането на заеми, а не върху обслужването на заемите“, казва Питърсън. „Обслужването включва много административна работа като събиране на ипотечни плащания, изчисляване и събиране на данъци върху собствеността и управление на ескроу сметки.“
Ипотечните кредитори ще трябва да изградят и поддържат обслужваща инфраструктура, за да обслужват всички заеми, които извеждат, което може да бъде трудно за мащабиране, обяснява Питърсън. Затова много кредитори избират да съсредоточат бизнеса си върху отпускане на заеми или обслужване на ипотеки.
Ако вашият кредитор продаде вашия заем, но запази правата за обслужване, вероятно няма да забележите голяма промяна в начина, по който плащате ипотеката си или взаимодействате с компанията. Но ако сервизът се промени, ще искате да сте сигурни, че той спазва федерални разпоредби които се отнасят до вашия заем, включително записване на вашите навременни плащания към кредитните бюра.
Има някои банки, които няма да продадат вашия заем. Те са известни като „кредитори на портфейла“ и повечето са по-малки финансови институции, базирани в общността, като кредитни съюзи. Но в по-голямата си част не можете да направите нищо, за да предотвратите продажбата на ипотеката си.
Знайте това: Не е нужно да се паникьосвате, когато получите известие, че вашата ипотека е продадена след условията на заем, включително месечната ви вноска, лихвен процент, оставащ баланс и всичко останало ще остане същото, казва Дейвид Тъли, брокер на недвижими имоти с eXP Realty в Рино, Невада. Но е добра идея да поддържате добра хартиена следа, така че да няма плащания, които да се изгубят при разбъркването.
Ако наскоро сте изпратили плащане на предишния собственик на ипотеката си, тогава няма да бъдете наказани за това, казва Тули. Има 60-дневен гратисен период след продажбата на правата за обслужване, за да се помогне за изглаждането на прехода.
Няма ясен отговор как точно продажбата на ипотека може да повлияе на вас кредитен рейтинг, но е малко вероятно това да окаже огромно влияние върху това трицифрено число, което определя вашата кредитоспособност.
В идеалния свят бихте изтеглили жилищен заем и той щеше да остане в същата компания, а след това в в края на 30-годишната си ипотека, ще имате гореща серия от навременни плащания на дългата си десетилетия вноска заем.
Виждате ли, кредиторите не само се интересуват от вашите навременни плащания, но те обичат да виждат кредитна история. Вашият продължителност на кредитната история представлява около 15 процента от вашия резултат.
Ако ипотеката ви е една от най-старите сметки, за която се съобщава в бюрата и се продава, това може да повлияе на възрастта на кредитната ви история, според Кейлъб Рийд, кредитен експерт и основател на The DollarBudget.
Да го кажа по друг начин? Когато името на вашия кредитор се промени, вашите сметки могат да бъдат прехвърлени към ново юридическо лице или да се появят във вашите отчети под новото име на кредитора, казва Левон Л. Галстян, дипломиран експерт-счетоводител в Oak View Law Group в Глендейл, Калифорния.
„Дори ако вашата ипотека бъде продадена на нов кредитор, кредитният ви рейтинг е малко вероятно да бъде засегнат“, казва Галстян.
